Как защитить свои права на земельный участок

Легитимность построенных зданий на земельном участке дает собственникам возможность спокойно жить на своей земле без проблем с соседями, с судебными и правоохранительными органами. Однако такие «гарантии» срабатывают не всегда. Нередко соседи могут нарушать права собственника, например, не выдерживать минимально установленные разрывы от принятых границ земельного участка (ЗУ). Граждане, которые уже сталкивались с подобными проблемами, знают, что отстаивать свои сотки очень долго, и часто довольно дорого. А главное — многим непонятно, как защитить свое право на земельном участке, с чего начинать и куда сразу обращаться: в суд, к участковому или в Росреестр и когда возникает право на защиту собственных соток.

Стоимость услуги от

Нормы отступов

Это законодательно определенные противопожарные, строительные и санитарные минимальные расстояния, которые установлены от границ участка до строительных объектов, деревьев и кустарников на собственном и соседском участке.

Важно! При строительстве дома подрядчики, собственники обязаны придерживаться градостроительных норм, которые, в свою очередь, включают противопожарные требования, СНиПы и т.д.

Если планируется строительство стоит заранее получить консультацию юриста. Юридическая помощь актуальна по двум причинам. Первая – градостроительные нормы регулярно меняются – обычные граждане не всегда могут уследить за ними. Вторая – нельзя руководствовать нормами, общими для России. Для каждого муниципального образования устанавливаются свои нормы отступов. Так, для города Казань минимальная площадь ЗУ под ИЖС – 400 кв.м. Регламентирован отступ от передней границы — 3 м, от задней — 5м, от боковых — по 5 м. Разрешен отступ 1 м при наличии противопожарной стены.

Для земельных участков с другим функциональным назначением определение другие нормы:

  1. Садовое некоммерческое товарищество или СНТ, можно выстраивать только сезонную дачу, не менее 3 м от границ участка, количество построек при этом не ограничено, но они не могут занимать более 40 % общей площади участка.
  2. Личное подсобное хозяйство или ЛПХ. Используется не только для ведения садово-огородного хозяйства, но и для животноводческого, поэтому разрешается возводить дом для постоянного проживания, если участок, расположен в черте населенного пункта. В таком случае нормы отступа принимаются такими же, как для ИЖС.
  3. Дачное некоммерческое партнёрство или ДНП — основное назначение отдых, допускается строительство небольшого загородного дома с сезонным проживанием.

Нормы отступов объектов от границы участка:

Нормы отступов объектов от границы участка

  • Баня, скважина, хозпостройки, гараж, сарай, дровник, теплица, туалет — минимальное расстояние 1 м для ИЖС;
  • туалет, скважина, колодец — минимум 2 м для СНТ;
  • дом, минимум 3 м;
  • сарай для живности — минимум 4 м;
  • между двумя домами на соседних участках от 6 до 15 м;
  • от туалета до дома на соседнем участке, не более 12 м;
  • от компостной ямы до дома на соседнем участке, не более 8 м;
  • от колодца до дома на соседнем участке, не более 8 м;
  • от гаража до дома на соседнем участке, не более 6 м;
  • кустарник от забора, не более 1 м;
  • среднее дерево от забора, не более 2 м;
  • высокое дерево от забора, не более 4 м.

Для тех участков, на которых планируется расположить баню, должны быть выдержаны следующие разрывы: до границ 1 м; до дома на соседнем участке 4 м; до проезжей дороги 5 м.

Как определить границы?

Определение границ земельного участка — это кадастровая операция уточнения границ по координатам и внесении полученных данных в Росреестр. Такую процедуру необходимо выполнять перед монтажом забора на границе участка, покупкой участка и разрешении земельных споров с соседями в судебных или правоохранительных органах.

Важно! Описание месторасположения границ ЗУ считается основной характеристикой, которая его идентифицирует при проведении любых юридических операций.

Граница ЗУ — это линия, которая определяет его пределы, установленные в натуре по характерным точкам координат. Она указывается во всех градостроительных документах: межевого плана, проектах, чертежах и схемах.

Базовая информация о границах ЗУ зарегистрированных в ЕГРН содержится в реестре. Информацию можно получить по адресу расположения или по регистрационному номеру участка. Для участков, которые не имеют законно установленных границ, при обращении в ЕГРН, появится отметка о том, что границы ЗУ не установлены.

Важно! Если в ЕГРН координаты границ ЗУ уже установлены с требуемой точностью для земель конкретного целевого предназначения — уточнять такие границы не требуется.

Если в ЕГРН координаты границ ЗУ отсутствуют, то собственнику потребуется выполнить уточнение местоположения границ. Это сложный комплекс работ, его могут проводить только специалисты — кадастровые инженеры, зарегистрированные в сервисе «Государственного реестра кадастровых инженеров».

После заключения договора с заказчиком на уточнение местоположение границ участка кадастровый инженер с выездом на место организует выполнение нужных замеров. После чего должна пройти процедура согласования полученных результатов с собственниками и землепользователями соседних участков. Завершением работы является оформление межевого плана, с нанесенными координатами границ ЗУ.

Что может сделать собственник земельного участка, если сосед построил дом или хозпостройку?

Варианты урегулирования земельных споров и устранения препятствий пользования своим участком зависят от многих факторов, таких как характер, юридический статус ЗУ и его правообладателя и величина причиненного ущерба.

Участок должен быть поставлен на кадастровый учет или право на него должно быть «ранее возникшим», то есть земля была получена в собственность либо в пользование до момента вступления в действие закона № 122-ФЗ от 21-06-1997 г в части госрегистрации прав на недвижимое имущество.

Если владелец обнаружил, что сосед начал строительство на своем участке, не соблюдая нормативный отступ от общей границы, действовать надо немедленно, поскольку остановить незаконное строительство легче, чем снести объект, который возведен. Прежде всего нужно попытаться договориться с соседом мирным путем.

Если с соседом договорится не получается, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в региональное управление Росреестра или орган муниципального земельного контроля.

По полученному заявлению государственные инспекторы по использованию и охране земель должны провести проверку и, если будут подтверждены факты, то нарушителю будет выдано предписание на их устранение и составлен протокол об административном правонарушении. В случае если вопрос не будет решен в Росреестре, потребуется обращение в суд.

Построено с минимальным отступом от общей межи

Если постройки возведены или возводятся рядом с забором и на такие действия владельцем или пользователем земельного участка разрешение не давалось, а сосед самостоятельно не хочет исправить ошибку, то данный факт нужно признавать незаконным в судебном порядке.

При защите своих земельных прав, базисный документ, на который должен ссылаться истец — это план разграничения ЗУ, поскольку нормативы по неукоснительному отступу устанавливаются от крайней точки границ участка.

Важно! В том случае, когда на участке не проводилось межевание, собственнику, земельные права которого нарушены, нужно в срочном порядке инициировать данную процедуру. В противном случае остановить строительство такого объекта с каждым днем будет сложнее. Кроме того, недобросовестный сосед может сам получить план межевания для собственного надела, который будет ущемлять права заявителя. В этой ситуации, доказать свою правоту уже практически станет невозможным.

Построено на общей меже

С 19 декабря 2020 года для строительства индивидуального жилого дома не требуется получения разрешения Комитет государственного строительного надзора. Регистрация домов проходит в упрощенной форме. Эти изменения создают двоякую ситуацию. С одной стороны, сосед, который возвел дом с нарушением норм, может легко его зарегистрировать. С другой стороны, и пострадавшая сторона может пойти на такие же нарушения. Однако юристы в этой ситуации единогласны: несмотря на упрощенную схему регистрации не стоит ей злоупотреблять – крайне рекомендуется соблюдать нормы отступов, ведь они были приняты для безопасности, гарантии сохранности имущества и здоровья самих же собственников. Также не стоит забывать про части 8, 9, 10 статьи 36 ГрК РФ. В них определено, что при нарушении норм может быть наложен запрет на использование.

Делаем вывод. Строительство на общей меже подразумевает строительство с нарушениями. Несмотря на это дом, зарегистрируют, но могут запретить им пользоваться, так как это опасно для жизни и здоровья людей.

Построено на границе чужого участка

Такое строительство запрещено градостроительными, санитарными и противопожарными нормативами. Чтобы защитить свои права от противоправных действий соседа, собственник должен быть правообладателем земельного участка, границы которого нарушены. Для этого в участок должны быть зарегистрирован в ЕГРН.

В случае обнаружения факта строительства соседом объекта на границе земельного участка, нужно немедленно обратиться в региональное управление Росреестра. В обращении указывают адрес и кадастровый номер ЗУ и информацию о факте нарушения земельной границы.

Если после обращения в Росреестр нарушение не будет устранено, потребуется обращение в суд с исковым заявлением по месту расположения земельного участка.

В качестве ответчика по иску указывают собственника смежного ЗУ, а в качестве 3-х лиц — территориальный орган Росреестра и кадастрового инженера. При удовлетворении иска, незаконный объект должен быть снесен, тем самым будут восстановлены нарушенные права собственника.

Важно! В ходе судебных заседаний может быть назначена землеустроительная экспертиза для проверки законности выполнения кадастровых работ на спорном участке.

Необходимые документы для судебного разбирательства

К исковому заявлению должны быть приложены копии всех документов, которые подтверждают исковые требования:

  • исковое заявление по числу участников судебного процесса: ответчика и третьих лиц;
  • документы на право собственности на земельный участок;
  • межевой план;
  • данные из ЕГРН о смежном участке;
  • ответ регионального управления Росреестр по результатам проверки заявления по факту нарушения земельного права;
  • копия об оплате госпошлины.

Важно! Перед тем как оплачивать госпошлину лучше уточнить ее размер в суде, поскольку он может быть определен в минимальном размере, как за требование неимущественного характера либо по ставке иска имущественного характера.

Последствия незаконного строительства

В том случае, когда пересечение границ соседом нарушают права смежного собственника, виновное лицо привлекается к административной ответственности. Кроме того, нужно понимать, что такие действия не дают нарушителю право на возмещение в будущем, всех понесенных им затрат по строительству незаконных объектов.

Механизм применения ответственности за нарушение границ действует следующим образом:

  • подается заявление собственника, чьи права нарушены, в региональное управление Росреестр;
  • проводится проверка заявления госземинспектором и при подтверждении факта правонарушения виновной стороне выдается предписание, согласно которому нарушитель должен прекратить и убрать незаконное строительство, восстановив границу земельного участка;
  • составляется протокол об административном правонарушении по ст. 7.1 КоАП РФ;
  • на виновное лицо налагается штраф.

Важно! Размер штрафа зависит от факта постановки участка на кадастровый учет и его кадастровой стоимости.

В том случае, когда кадастровая стоимость не определена размер штрафов: для физлиц — от 5000 до 10000 руб.; для юрлиц — от 100000 до 200000 руб.; для руководителей — от 20000 до 50000 руб.

В случае установленной кадастровой стоимости земельного участка, размер штрафов устанавливается исходя из его стоимости: для физлиц — 1–1,5% от кадастровой стоимости, но не менее 5000 руб.; для юрлиц- 2–3% от кадастровой стоимости, но не меньше 100000 руб.; для руководителей — 1,5–2% от кадастровой стоимости, но не менее 20000 руб.

Важно также знать, что наложение и исполнение административного наказания не значит, что нарушитель может избежать других мер ответственности, в том числе материальной и уголовной, если его действия привели к большим материальным потерям или нанесли вред здоровью окружающих.

Вопрос — ответ

Получите бесплатный ответ на свой вопрос
Ответ придет по электронной почте и будет опубликован на сайте.
Для частной консультации свяжитесь с нами по телефону +7 843 212-20-12

Услуги
Отзывы клиентов
Аида
30 ноября 2021, 09:50
Спасибо за продажу!

Хочу выразить огромную благодарность риэлтору Алине!!! Наша семья никогда не пользовалась услугами риелтора по продаже квартиры. Ни капельки не пожалели, что обратились в вашу компанию и Алиночка помогла нам во всем разобраться! Мы были как за каменной стеной! Она все по полочкам разложила. Мы многого не понимали и переспрашивали ее, но она всегда была отзывчива и объясняла на простом языке что, как и для чего.

Видно, что она опытный специалист и знает много нюансов в этой сфере. К таким сотрудникам не страшно обращаться. Она у вас умница.

Благодарность от всей нашей семьи! 😇

Дмитрий
15 ноября 2021, 14:30
Отзыв на юриста Наталью Николаевну

Выражаю большую благодарность Наталье Николаевне за консультацию. Обратился в данную фирму с вопросом по разделу имущества. Соединили с данным специалистом, которая к удивлению проконсультировала подробно по телефону. Еще и бесплатно! Что большая редкость в наше время. Все грамотно и неторопливо, отвечая повторно на не понятые мною моменты.
Огромное спасибо. Всем советую данного специалиста!

Камалова Венера
21 октября 2021, 11:52
Благодарность Батурину Сергею!

Хочу выразить огромную благодарность специалисту по недвижимости Батурину Сергею Анатольевичу. С первого дня нашего знакомства Сергей расположил к себе своей тактичностью, грамотно поставленной работой, умением довести до клиента всех ключевых моментов по сделке купли продажи недвижимости. Учитывая нашу сегодняшнюю российскую бюрократию и разный контингент покупателей, Сергей во всех случаях блестяще вел беседу, умело разруливал моменты при встречах с потенциальными покупателями.

Очень довольна, что попала именно в вашу компанию и именно в руки Батурина Сергея. Спасибо Сергей за вашу выносливость, терпение и профессионализм в проведении сделки по продаже моей квартиры. Желаю процветания вашей компании, а вам лично больших успехов карьерного роста и удачи во всех начинаниях.

С уважением, Камалова Венера Р.

Остались вопросы?
Свяжитесь с нами
Альбина
Файзрахманова
Руководитель
отдела продаж
Видеозвонок Whatsapp