Оформление сделки по продаже земельного участка

Загородная недвижимость пользуется сезонным спросом у покупателей, и для того чтобы выгодно продать дачу или земельный участок необходимо ориентироваться в ситуации на рынке. Сотрудники агентства «Недвижимость и Закон» помогут оформить сделку без риска и в соответствие с требованиями земельного законодательства.

Стоимость услуги от

Приобретение в собственность участков как с расположенными на них домами, так и без, становится все более популярным. Однако до совершения сделки следует ознакомиться с нюансами, которыми отличается оформление договора купли-продажи земельного участка. Например, нужно знать, что для перехода права собственности обязательно требуется регистрация. Без этого владение, пользование и распоряжение землей не будет законным. О других особенностях такой сделки расскажем далее в статье.

Общие правила сделок с земельными участками

Земельные участки относятся к недвижимому имуществу, что закреплено ст. 130 ГК РФ. Однако особенности операций с ними, а также специфика правового статуса устанавливается и другим правовым актом — Земельным кодексом.

Перед приобретением участка следует его тщательно проверить. Особое внимание нужно обратить на установленные ограничения. Здесь речь идет о виде разрешенного использования земли в соответствии с природоохранными и иными требованиями законодательства. Также необходимо уточнить категорию участка, поскольку на территории РФ все они имеют эту характеристику. От категории зависит, как именно разрешено использовать землю, т. е. что можно на ней делать. Например, на участке, отведенном для сельскохозяйственных нужд, нельзя построить дом. Если же вы его построите, в нем не удастся зарегистрироваться, поскольку он будет считаться нежилым строением.

Перед сделкой следует удостовериться, что участок и расположенный на нем жилой дом (при его наличии) действительно находятся в собственности продавца, а также свободны от обременений. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН. Срок ее оформления — 3 рабочих дня с момента получения Росреестром соответствующего заявления. Если сделкой занимается нотариус, то выписки, согласно ст. 62 ФЗ № 218, заказывает он самостоятельно либо путем отправки письменного запроса, либо в электронной форме в автоматизированном режиме.

Как уже упомянуто выше, продавец обязательно предупреждает покупателя об ограничениях использования участка. Статья 37 Земельного кодекса определяет несколько положений, которые не могут быть закреплены в договоре, поскольку тогда он будет считаться недействительным. Среди них:

  • право продавца на обратный выкуп земли без согласия покупателя;
  • ограничения (любого характера) права распоряжения участком земли новым владельцем;
  • ограничения ответственности продавца при предъявлении законных требований третьими лицами.

Упомянутая статья устанавливает и дополнительные основания, при наличии которых соглашение о купле-продаже может быть расторгнуто либо цена уже заключенного договора подлежит снижению. Речь идет о предоставлении заведомо ложной информации об ограничениях или обременениях, а также о существенных характеристиках, т. е. свойствах земли, возможности последующей застройки.

Согласно ст. 37 ЗК РФ, объектом сделки может быть лишь участок, прошедший государственный кадастровый учет. В ходе этой процедуры ему присваивается уникальный номер. Кроме того, в соответствии со ст. 554 ГК РФ, договор продажи должен четко и недвусмысленно определять предмет, то есть недвижимое имущество, подлежащее передаче от продавца покупателю. Если такие данные отсутствуют, договор могут признать недействительным.

Еще раз отметим, что при заключении сделки купли-продажи стороны не вправе менять целевое назначение земли и условия ее использования. Особое внимание также уделяется границам надела и проведенным работам по межеванию.

Что касается участков, имеющих сельскохозяйственное назначение, то к особенностям их оборота относится преимущественное право покупки. Это значит, что в соответствии со ст. 8 ФЗ № 101 при продаже такой земли муниципальное образование или субъект РФ имеет право выкупить ее первым, за исключением совершения сделки путем проведения публичных торгов. Если это требование нарушено, договор может быть признан судом ничтожным.

Какие должны быть документы на участок

Оформление продажи земельного участка требует подготовки таких документов:

  • паспортов обеих сторон сделки;
  • правоустанавливающих документов на участок, то есть тех, на основании которых у продавца появилось право на указанную землю (договор дарения, свидетельство о праве на наследство, акт местного органа власти, судебное решение, вступившее в законную силу);
  • выписки из реестра, удостоверяющей наличие собственности, либо свидетельство о государственной регистрации (выдавалось до 15 июля 2016 года);
  • справки об отсутствии долга по коммунальным платежам;
  • выписки из домовой книги, включающей данные о количестве зарегистрированных лиц;
  • заверенного у нотариуса согласия мужа (жены) на отчуждение, если имущество приобретено в браке, за исключением сделок дарения либо перехода права в порядке наследования. Когда между супругами заключен брачный договор или имеется соглашение о разделе, следует иметь при себе и его.

В отдельных ситуациях могут потребоваться и другие документы, подтверждающие значимые факты, например наличие ограничений, обременений. Так, когда один из собственников недвижимости — несовершеннолетнее лицо, придется заранее запросить согласие органа опеки и попечительства на заключение сделки. Если же участок делится на доли, понадобится отказ каждого из владельцев от своего преимущественного права покупки.

Как происходит оформление сделки купли-продажи земли

Оформление сделки по продаже земельного участка происходит поэтапно. На первом этапе следует подготовить все документы, упомянутые в предыдущем пункте. Далее необходимо оговорить условия сделки, согласовать их и оформить договор. Это шаг крайне важен, поскольку стороны должны достигнуть согласия по всем наиболее важным положениям или условиям. К ним относятся:

  • объект сделки (жилой дом, земельный участок);
  • стоимость;
  • список проживающих в доме лиц, у которых остаются определенные права пользования (речь идет, прежде всего, об арендаторах).

Предмет сделки должен быть четко определен. Это значит, что необходимо указать адрес недвижимости, его площадь, уникальный кадастровый номер, категорию участка, а также вид разрешенного использования. Кроме того, следует вписать в текст договора дату и номер регистрации права собственности, согласно информации, предоставленной государственным реестром. Договор также отражает порядок расчетов, период перечисления оплаты, сроки, в течение которых участок должен быть освобожден и передан покупателю.

Перед оформлением непосредственного договора о купле-продаже иногда заключается предварительное соглашение. В него сразу требуется внести все существенные условия. Также там фиксируется информация о перечислении задатка в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению договора позднее. Важно знать, что задаток не подлежит возврату, если покупатель передумает участвовать в сделке. Когда обе стороны меняют свое решение и больше не заинтересованы в заключении договора, продавец возвращает полученные деньги в кратчайшие сроки.

Удостоверение нотариусом производится только в случаях, когда участок принадлежит гражданину, не достигшему совершеннолетия, либо недееспособному или ограниченному в дееспособности лицу. Кроме того, потребуется обратиться в нотариальную контору, если право на землю имеется у нескольких лиц, иными словами, если участок находится в долевой собственности.

В конце проводится регистрация сделки. На этом шаге можно обратиться как в Росреестр, так и в многофункциональный центр. В первом случае все будет оформлено через три дня, во втором — через пять. Количество экземпляров договора зависит от числа сторон, однако необходимо учесть, что один из них остается в органе, осуществляющем регистрацию.

Нужно помнить, что с денег, полученных в результате продажи недвижимости, взимается налог на доход физического лица только в том случае, когда имущество являлось собственностью менее установленного законом срока (на данный момент — три года или пять лет в зависимости от способа приобретения участка).

Что касается владельца недвижимости, он уплачивает налог на имущество и земельный налог.

Проведение регистрации права собственности

Для оформления земли в собственность, то есть для фиксации перехода права от продавца к покупателю, следует обратиться в территориальный орган Росреестра и представить туда:

  • паспорт либо иной документ, удостоверяющий личность;
  • доверенность, если оформлением занимается не сам гражданин, а его представитель;
  • заявление;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанцию о перечислении пошлины (не является обязательным документом);
  • договор купли-продажи участка.

Следует отметить, что законодательство не требует удостоверять договор о праве собственности на земельный участок у нотариуса. Достаточно заключить его в простой письменной форме и поставить подписи. В ситуации, когда стороны решили все же обратиться к нотариусу, все перечисленные выше документы и заявление передает в Росреестр именно он. Кроме того, посреднические услуги оказывает и МФЦ. Однако оформление через него займет больше времени.

Что касается государственной пошлины, то информация о ее перечислении отображается в специальной системе. По этой причине квитанция не является обязательным документом, представляемым в Росреестр. Если же в системе не окажется данных об уплате, орган регистрации оставит заявление без рассмотрения, выдав отказ в регистрации перехода права собственности.

В качестве подтверждения регистрации в течение семи дней после подачи запроса в территориальный орган Росреестра или девяти дней при оформлении через МФЦ выдается выписка из ЕГРН. Кроме того, на экземпляре договора о купле-продаже проставляется специальная отметка.

Покупка участка вместе с домом

При продаже участка, если на нем построен дом, право собственности перейдет на оба объекта. Разумеется, при условии, что они принадлежат одному и тому же лицу. Еще на этапе подготовки и проверки следует убедиться, что при строительстве дома были соблюдены все требования законодательства: получение разрешения на постройку, отсутствие нарушений норм и установленных стандартов. Если постройка считается самовольной, важно уточнить заранее, есть ли возможность ее узаконить.

Договор о продаже участка вместе с домом обязательно должен иметь письменную форму. Несоблюдение этого требования законодательства влечет за собой признание договора недействительным. Что касается нотариального удостоверения, то, как и в случае с продажей только участка земли, оно не является обязательным.

Когда дом продается вместе с участком, цена земли может быть выделена отдельно. В связи с этим следует обратить особое внимание на пункт договора, содержащий стоимость недвижимости. Если даже после продажи имеются лица, которые сохраняют право пользования жилым домом, например это могут быть арендаторы, договор должен четко содержать перечень их прав.

Отдельно отметим, что если человек не подавал ранее запрос на налоговый вычет из-за покупки недвижимости, то он может воспользоваться этим правом. Если привлекаются ипотечные средства, в будущем владелец участка вправе оформить вычет на перечисленные банку проценты.

Чтобы выгодно продать земельный участок, важно ориентироваться в текущей ситуации на рынке, а также разбираться в актуальных требованиях законодательства. Только квалифицированный юрист сможет учесть все нюансы и грамотно оформить договор купли-продажи. При обращении в наше агентство вам не нужно будет тратить время на сбор документов и походы по различным инстанциям. Мы оказываем услуги по полному юридическому сопровождению сделки, включая оформление продажи участка земли.

Вопрос — ответ

Получите бесплатный ответ на свой вопрос
Ответ придет по электронной почте и будет опубликован на сайте.
Для частной консультации свяжитесь с нами по телефону +7 843 212-20-12

Услуги
Отзывы клиентов
Аида
30 ноября 2021, 09:50
Спасибо за продажу!

Хочу выразить огромную благодарность риэлтору Алине!!! Наша семья никогда не пользовалась услугами риелтора по продаже квартиры. Ни капельки не пожалели, что обратились в вашу компанию и Алиночка помогла нам во всем разобраться! Мы были как за каменной стеной! Она все по полочкам разложила. Мы многого не понимали и переспрашивали ее, но она всегда была отзывчива и объясняла на простом языке что, как и для чего.

Видно, что она опытный специалист и знает много нюансов в этой сфере. К таким сотрудникам не страшно обращаться. Она у вас умница.

Благодарность от всей нашей семьи! 😇

Дмитрий
15 ноября 2021, 14:30
Отзыв на юриста Наталью Николаевну

Выражаю большую благодарность Наталье Николаевне за консультацию. Обратился в данную фирму с вопросом по разделу имущества. Соединили с данным специалистом, которая к удивлению проконсультировала подробно по телефону. Еще и бесплатно! Что большая редкость в наше время. Все грамотно и неторопливо, отвечая повторно на не понятые мною моменты.
Огромное спасибо. Всем советую данного специалиста!

Камалова Венера
21 октября 2021, 11:52
Благодарность Батурину Сергею!

Хочу выразить огромную благодарность специалисту по недвижимости Батурину Сергею Анатольевичу. С первого дня нашего знакомства Сергей расположил к себе своей тактичностью, грамотно поставленной работой, умением довести до клиента всех ключевых моментов по сделке купли продажи недвижимости. Учитывая нашу сегодняшнюю российскую бюрократию и разный контингент покупателей, Сергей во всех случаях блестяще вел беседу, умело разруливал моменты при встречах с потенциальными покупателями.

Очень довольна, что попала именно в вашу компанию и именно в руки Батурина Сергея. Спасибо Сергей за вашу выносливость, терпение и профессионализм в проведении сделки по продаже моей квартиры. Желаю процветания вашей компании, а вам лично больших успехов карьерного роста и удачи во всех начинаниях.

С уважением, Камалова Венера Р.

Остались вопросы?
Свяжитесь с нами
Альбина
Файзрахманова
Руководитель
отдела продаж
Видеозвонок Whatsapp