Перераспределение земельных участков

Собственники успешно используют такой инструмент, как перераспределение земельных участков. Он позволяет увеличить площадь за счет муниципальной земли и без участия в торгах. Такая возможность выгодна не только для собственников, но и для администрации. Суть выгоды для первых очевидна. Для вторых – она заключается в возможности ввести в хозяйственный оборот (читайте: начислять в будущем налоги) участки, которые не представляют хозяйственной ценности и не используются из-за небольшой площади или «неудачной» конфигурации.

Стоимость услуги от
30 000
Вносите оплату по частям. оформите рассрочку до
12 месяцев

Что такое перераспределение земельных участков: определение, особенности

Земельный участок как объект недвижимости обладает определенной статичностью. Однако, при наличии особых обстоятельств, возможно изменение его границ, площади и других характеристик. Одно из законных и часто используемых оснований для подобного изменения — перераспределение земельных участков

Понятие и особенности

Порядок перераспределения земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ. Ст. 11.7 ЗК РФ дает определение этой процедуры как процесс, в результате которого из нескольких смежных земельных участков формируются новые смежные участки. Старые земельные наделы при этом перестают существовать.

Перераспределение характеризуется рядом особенностей, отличающих его от других способов образования земельных участков. Так, в нем могут участвовать только смежные земельные участки. Во-вторых, в результате перераспределения может образоваться большее или меньшее количество участков, чем то число наделов, которые участвовали в этой процедуре. В-третьих, процесс характеризуется множественностью – как заинтересованных лиц и иных участников, так и образующихся в результате него объектов. И, наконец, в результате перераспределения, может существенно измениться площадь участков, и в любом случае изменятся их границы.

B каких случаях возможна процедура перераспределения земельных участков?

Необходимость формирования новых участков из нескольких уже существующих может возникнуть по самым разными причинам:

  • необходимость в исключении ломаных границ;
  • улучшение логистики;
  • невозможность провести или обслуживать коммуникации в текущих границах участков;
  • удаленность участков от дорог общего пользования;
  • неудачная для землепользования форма участка;
  • недостаточная площадь участка;
  • вмешательство федеральных программ;
  • перераспределение ЗУ в кооперативе;
  • выделение смежных границ и т.д.

Как правило, заинтересованный в перераспределении участков собственник предлагает второй стороне сделки денежное вознаграждение (компенсацию). Такой порядок является совершенно законным, но условие о доплате должно быть включено в соглашение, на основании которого осуществляется формирование новых участков.

Важно! До 2014 года допускалось изменять форму, границы и площадь участков только при условии, что все они имеют одинаковую форму собственности. В настоящий момент такое ограничение отсутствует. Заинтересованное лицо может (при соблюдении определенного порядка) присоединить к своему участку земли территориальных общин, муниципалитетов и государства и даже смежные земли, которые никому не принадлежат и фактически были «захвачены» будущим собственником.

Сейчас то же самое, для перерапсрделения необходимо, чтобы участко основной и тот который переаспроедется имели одинаковый вид разрешнного использования и находился в одной территориальной зоне.

В качестве документального основания для перераспределения участков земли могут выступать два документа:

  • соглашение владельцев наделов, если все они находятся в частной собственности;
  • административное решение органа власти (государственной или муниципальной).

Порядок перераспределения участков в собственности определяется прежде всего тем, в чьей собственности они находятся. Однако в любом случае процедура не может быть проведена без кадастровых работ и оформления документов в ЕГРН. При этом важно поручать землеустроительные работы опытному профессионалу, поскольку их цель – не только правильное определение границ будущих участков, но и оценка и обеспечение рациональности землепользования с учетом всех актуальных условий и характеристик земли.

Свои особенности имеет процесс перераспределения земель, которые были искусственно созданы человеком. Отдельные нормы земельного законодательства применяются также в случае образования так называемых многоконтурных участков.

Кому доступна регистрация перераспределения земельных участков?

Процедурой перераспределения земельных участков могут воспользоваться несколько категорий собственников:

  1. Юридические и физические лица. Если инициаторами перераспределения становятся юрлица или физлица, необходимо заключение соглашения между собственниками и получение согласия госорганов.
  2. Муниципальные структуры. Часты ситуации, когда одно госучреждение передает ЗУ другому.

Таким образом, процедура доступна всем категориям собственников. Главное, чтобы выполнялись условия, позволяющие ее провести.

Как осуществляется регистрация перераспределения земельных участков

Порядок такой регистрации определяется федеральным законом № 221 «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 г. Кадастровые данные о вновь образованных участках не могут считаться постоянными до тех пор, пока не произведена регистрация соответствующих изменений в ЕГРП. Если такая регистрация не была осуществлена в течение двух лет с момента изменения сведений в государственном кадастре, эти сведения из кадастра исключаются.

Для регистрации новых участков в ЕГРН необходимо заявление заинтересованных лиц и соблюдение порядка, предусмотренного законодательством о сделках с недвижимостью. При этом потребуется также акт, на основании которого произведено перераспределение участков (решение государственного или муниципального органа, письменное соглашение правообладателей), и актуальная кадастровая и техническая документация (убрать) на землю.

Если разбить процедуру прирезки ЗУ на шаги, то получим такой алгоритм:

  1. Оформить соглашение о перераспределении.
  2. Составить проект образования новых границ.
  3. Подготовить межевой план.
  4. Зарегистрировать вновь образованный участок в территориальном органе Росресстра (предварительно оплатить госпошлину).

Порядок четко регламентирован. Если не возникает проблем с отказом государственных органов, перераспределение проходит достаточно оперативно. Оно занимает около 4 месяцев и более. Из-за технических особенностей процедуру нельзя ускорить – это приемлемые, нормальные сроки для нее.

Сохранение обременений и прав третьих лиц при перераспределении

По общему правилу, при перераспределении земельных участков объект владения заинтересованного лица меняется, однако суть и объем его прав остаются прежними. Так, если физическому лицу подлежащий перераспределению участок был ранее предоставлен на законном основании в бессрочное пользование, за ним сохраняется это же право, но уже на другой участок, отличающийся от первоначального площадью и/или конфигурацией. Аналогичным образом сохраняется право безвозмездного пользования и право наследуемого владения.

Сервитут с целью доступа к воде, беспрепятственного проезда/прохода или установленный для прогона скота, сохраняется в рамках прежних границ своего действия.

Закон защищает также арендаторов земельных участков. При перераспределении наделов такие лица получают право заключить новый договора аренды на тех же условиях, без необходимости проведения торгов, конкурсов или аукционов

Порядок перераспределения земельных участков разных форм собственности: общие положения

Земельные участки могут иметь разные форма собственности. По этой причине порядок их перераспределения тоже отличается.

  1. Для образования новых земельных наделов из участков, которые находятся в частной собственности, необходимо заключить соответствующее соглашение со всеми правообладателями. При недостижении согласия заинтересованное лицо может обратиться за разрешением спора в суд.

Если по всем условиям перераспределения стороны пришли к согласию, им остается только провести необходимые кадастровые работы (с привлечением соответствующих специалистов) и обратиться в органы государственного кадастра и ЕГРН для внесения соответствующих изменений и получения правоустанавливающих документов на новые объекты недвижимости.

  1. При перераспределении участков, которые находятся в собственности государства или муниципалитета, такая процедура осуществляется на основании административного решения соответствующего органа власти. При этом заинтересованное лицо освобождается от необходимости самостоятельно заказывать и оплачивать кадастровые работы, (кадастровые работы оплачиваются заинтересованным лицом, они не оплачивают гос пошлину за регистрацию права) а внесение сведений о сделке в ЕГРН производится по инициативе властей.

Если участки территориально расположены в границах разных муниципалитетов, администрации таких территориальных образований должны заключить между собой административное соглашение. Аналогичное правило действует, если часть участков находится в муниципальной собственности, а часть – в собственности государства.

Для получения согласия на перераспределение земель, принадлежащих муниципалитету, заявитель должен обратиться с соответствующим заявлением в компетентный орган муниципальной власти. Такое заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего заявитель получает либо мотивированный письменный отказ, либо утвержденную схему, определяющую расположение участка, либо соглашение на перераспределение участков в строго соответствии с проектом межевания территории. В исключительных случаях срок рассмотрения заявления может быть продлен на период до 45 суток, о чем заявитель обязательно уведомляется.

Распределение земельных участков, находящихся в частной собственности, на основании соглашения

Если перераспределению подвергаются участки, которые находятся в частной собственности, оформить этот процесс можно соглашением правообладателей. Документ составляется в письменном виде и может быть как частью комплексной сделки, так и самостоятельным договором.

Такие соглашения заключаются в добровольном порядке, но с обязательным соблюдением норм и требований гражданского и земельного законодательства. Нотариально заверять такой документ не требуется, однако законом это не запрещено. Как любая сделка с недвижимостью, перераспределение считается завершенным только с момента оформления соответствующих документов в ЕГРП.

Преимущества перераспределения земельных участков для собственников

Такой способ образования новых участков, как перераспределение, имеет ряд достоинств, выгодно отличающих его от иных способов. Так, он позволяет достичь желаемого результата и чаще всего улучшить характеристики участка в рамках одной процедуры, без объединения и раздела земель. Благодаря этому значительно сокращаются срок процедуры и расходы на нее, а также уменьшается список документов, которые должны подготовить заинтересованные лица.

Как узнать, кто собственники смежного участка?

Прирезать можно только смежные участки, но не всегда известно, кто является их собственником. Получить сведения помогут следующие работающие способы:

  1. Заказ выписки из ЕГРН. Если вы знаете кадастровый номер или точный адрес объекта, то можете получить документ, в котором будут отражены все необходимые данные о земельном участке, в том числе о его собственнике. За выписку необходимо заплатить от 250 до 750 рублей.
  2. Обращение в местную администрацию или налоговый орган. В этих инстанциях необходимо привести убедительные аргументы и объяснить, почему вам так важны сведения о собственнике смежного участка. (не дают такую инфо только выписки ЕГРН)а
  3. Обращение к председателю, если земельные участки расположены в СНТ.
  4. Поиск через сайты, где размещаются объявления о продаже (типа «Авито», «Циан»).

Нередко узнать данные о собственниках смежных участков очень сложно. Даже обращение в районную или городскую администрацию, налоговую инспекцию, МФЦ ничего не дают. Инстанции ссылаются на защиту персональных данных и правы в этом вопросе. В этой ситуации сведения можно получить по запросу суда или другого госоргана. Если возникают трудности в этом вопросе, то стоит обратиться к юристам по земельному праву. Они рассмотрят все варианты поиска собственника смежного участка и возьмут на себя на себя все хлопоты по организации перераспределения земельных участков.

Плата за перераспределение земельных участков

Перераспределение участков – не бесплатная процедура, но она обходится дешевле, чем покупка земли с аналогичной площадью. Стоимость прирезаемого участка составит всего 15% от кадастровой стоимости объекта.

Важно! Отметим, что это значение актуально, если площадь ЗУ не превышает нормативов. Что это значит? Если прирезать надел, площадь которого не превышает 10% от площади существующего ЗУ, то процедура будет проведена по льготной цене, то есть плата составит 15% от кадастровой стоимости. Если порог в 10% будет превышен, собственнику необходимо выкупить участок по полной кадастровой стоимости.

СТОИМОТСЬ ПЕРЕРАСПРДЕЛЕНИЯ В ТАТАРСТАНЕ С АВГУСТА   ГОДА _100% от КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ, МЫ БИЛИ ПИЛОТНЫМ ПРОЕКТОМ, И ЕЩЕ ПАРУ РЕГИОНОВ, ГДЕ БЫЛО 15%

Кроме оплаты стоимости, предстоят и другие расходы, в частности, оплата госпошлины за регистрацию нового ЗУ. Она составляет от 350 до 2000 рублей в зависимости от ВРИ (для физлиц) и 22 000 рублей (для юрлиц). Нужно быть готовым к расходам и на этапе межевого плана. Стоимость услуг кадастровых инженеров зависит от региона и города.

Отказ в перераспределении участка

При относительной простоте процедуры перераспределения земельных участков, особенно, находящихся в частной собственности, заинтересованные лица нередко сталкиваются с отказом в оформлении таких сделок.

Такой отказ в отношении государственной, а равно и муниципальной собственности может быть выдан в одном из следующих случаев:

  • один их подлежащих перераспределению участков является предметом аукциона;
  • пользователь одного из участков не дал своего письменного согласия на перераспределение;
  • границы одного или нескольких участков не определены;
  • в соответствии со ст. 11.10 Земельного кодекса РФ невозможно утвердить схему расположения участка;
  • в отношении того или иного участка рассматривается заявление о его предоставлении или принято решение о предварительном согласовании предоставления, и его срок еще не истек.

Если участки, которые планируется перераспределить, находятся в публичной и частной собственности, заинтересованное лицо получит отказ, если отсутствуют основания для такого передела, указанные в ст. 39.28 ЗК РФ, или не предоставлено согласие всех правообладателей, заверенное у нотариуса.

Также запрещается передел участков, если по его результатам в частную собственность заинтересованных лиц перейдут нижеперечисленные категории земель:

  • ограниченные в гражданском обороте;
  • находящиеся в резерве для публичных нужд;
  • являющиеся предметом аукциона;
  • превышающие максимально допустимые размеры;
  • земли, на которые направлено заявление о предоставлении или уже в отношении которых уже принято решение о предварительном согласовании такого предоставления.

Отказ в перераспределении земель муниципалитет может быть выдан, если в результате такого распределения образуется самостоятельный земельный участок, полностью состоящий из земель муниципалитета.

Основание для отказа должно быть подтверждено ссылками на нормы действующего законодательства, в противном случае он не может считаться законным. Если заинтересованное лицо с таким отказом не согласно, его можно оспорить в административном порядке либо через суд.

Вопрос — ответ

Получите бесплатный ответ на свой вопрос
Ответ придет по электронной почте и будет опубликован на сайте.
Для частной консультации свяжитесь с нами по телефону +7 843 212-20-12

Услуги
Отзывы клиентов
Аида
30 ноября 2021, 09:50
Спасибо за продажу!

Хочу выразить огромную благодарность риэлтору Алине!!! Наша семья никогда не пользовалась услугами риелтора по продаже квартиры. Ни капельки не пожалели, что обратились в вашу компанию и Алиночка помогла нам во всем разобраться! Мы были как за каменной стеной! Она все по полочкам разложила. Мы многого не понимали и переспрашивали ее, но она всегда была отзывчива и объясняла на простом языке что, как и для чего.

Видно, что она опытный специалист и знает много нюансов в этой сфере. К таким сотрудникам не страшно обращаться. Она у вас умница.

Благодарность от всей нашей семьи! 😇

Дмитрий
15 ноября 2021, 14:30
Отзыв на юриста Наталью Николаевну

Выражаю большую благодарность Наталье Николаевне за консультацию. Обратился в данную фирму с вопросом по разделу имущества. Соединили с данным специалистом, которая к удивлению проконсультировала подробно по телефону. Еще и бесплатно! Что большая редкость в наше время. Все грамотно и неторопливо, отвечая повторно на не понятые мною моменты.
Огромное спасибо. Всем советую данного специалиста!

Камалова Венера
21 октября 2021, 11:52
Благодарность Батурину Сергею!

Хочу выразить огромную благодарность специалисту по недвижимости Батурину Сергею Анатольевичу. С первого дня нашего знакомства Сергей расположил к себе своей тактичностью, грамотно поставленной работой, умением довести до клиента всех ключевых моментов по сделке купли продажи недвижимости. Учитывая нашу сегодняшнюю российскую бюрократию и разный контингент покупателей, Сергей во всех случаях блестяще вел беседу, умело разруливал моменты при встречах с потенциальными покупателями.

Очень довольна, что попала именно в вашу компанию и именно в руки Батурина Сергея. Спасибо Сергей за вашу выносливость, терпение и профессионализм в проведении сделки по продаже моей квартиры. Желаю процветания вашей компании, а вам лично больших успехов карьерного роста и удачи во всех начинаниях.

С уважением, Камалова Венера Р.

Остались вопросы?
Свяжитесь с нами
Альбина
Файзрахманова
Руководитель
отдела продаж
Видеозвонок Whatsapp