Порядок покупки новостройки по договору

Покупка новостройки по ДДУ – очень популярный вид инвестирования. Однако каждому покупателю необходимо пройти этапы с выбором квартиры и подписанием ДДУ. Это документ может таить в себе очень много подводных камней. Они остались даже несмотря на то, что с 2019 года российское законодательство установило «курс» на максимальную защиту дольщиков.

Стоимость услуги от

Что такое ДДУ?

Когда человек покупает квартиру в строящемся доме, то он заключает договор долевого участия – ДДУ. Это аналог договора купли-продажи. ДДУ считается заключенным и полностью вступает в силу после государственной регистрации. Так покупателя защищают от риска двойной продажи объекта со стороны застройщика.

Важно! О ДДУ речь идет только в той ситуации, когда квартира покупается напрямую от застройщика. Если же объект перепродает лицо, которое уже заключило ранее ДДУ, повторное оформление ДДУ невозможно. В этой ситуации возможно только заключение договора уступки права

Раньше было выгоднее заключать ДДУ с финансовой точки зрения. Застройщик принимал деньги от дольщиков и использовал их для строительства. Дольщики в итоге получали готовое жилье. Но сохранялся риск срыва строительства и наличия мошеннических схем.

Сегодня риски почти исключены. Однако большой дисконт даже на начальных стадиях строительства сегодня найти сложно. Застройщики все еще продают квартиры со скидкой. Деньги им нужны для обеспечения. Логика проста: если нельзя использовать деньги дольщиков для строительства, то требуется брать кредит. А банк просто так крупную сумму денег не даст без обеспечения. А деньги на эскроу-счетах как раз и являются гарантией.

В договоре долевого управления обязательно содержатся следующие пункты:

  • Подробное описание квартиры: полный и точный адрес, площадь, планировка и т. д. Дополнительно указывается наличие балкона/лоджии. Обязательно указывается материалы отделки (к примеру, обои, ламинат, кафельная плитка и др.), если квартира сдается с проведенным ремонтом.
  • Цена квартиры. В договоре обязательно должна быть зафиксирована цена квадрата. Общая же стоимость жилья высчитывается путем умножения цены «квадрата» на общий метраж.
  • Порядок взаиморасчетов. К примеру, график платежей, если речь идет о рассрочке.
  • Сроки строительства. Прописывается точная дата, когда застройщик закончит работы и сдаст квартиры дольщикам.
  • Срок гарантии, которая должна быть не менее 5 лет.

Важно! ДДУ не будет зарегистрирован при отсутствии хотя бы одного пункта. Чтобы защитить себя от «невыгодных» для себя пунктов ДДУ, стоит заручиться помощью юриста. Важно перед подписанием документа изучить его на предмет рисков для дольщика.

Заключение ДДУ по новым правилам

В 2019 году произошли изменения в законе о долевом строительстве. Раньше застройщик мог использовать деньги дольщиков в любое время. Теперь есть эскроу-счета для защиты прав дольщиков. Застройщик не может снять деньги с такого счета, пока не выполнит свои обязательства перед дольщиком – не сдаст им жилье.

Эскроу-счета существенно снижают риски ДДУ, так как введены для защиты расчетов между дольщиком и застройщиком. Строительная компания не может просто так перевести средства с такого счета на свой. А банк обязуется следить за выполнением условий. Если застройщик не выполнит их, то и деньги дольщиков он использовать в итоге не может.

Новые правила подразумевают трехстороннюю сделку, в которой банк выступает эскроу-агентом – неким независимым посредником, который защищает интересы сторон. В первую очередь, защищаются интересы дольщиков, чтобы застройщик не получил их обманным путем.

Раньше же по договору ДДУ деньги дольщиков поступали на счет застройщика. И он использовал деньги для возведения дома. Из-за этого могли возникать проблемы. Например, собранных денег просто не хватало для завершения строительства, в результате чего работы замораживались. Бывали и застройщики-мошенники, которые собирали деньги с дольщиков, но не выполняли обязательства.

Порядок покупки квартиры по ДДУ

Порядок покупки новостройки по договору

Застройщики обязаны работать с клиентами исключительно через такие эскроу-счета (например, раньше они использовали этот инструмент по собственному желанию). Покупателя новостройки не должна пугать схема с использованием эскроу-счетов. Алгоритм покупки по договору долевого участия четко регламентируется ФЗ №214. Его требования должны выполнятся неукоснительно, иначе сделка будет признана недействительной. Перечислим этапы покупки квартиры по ДДУ:

№1 — Выбор застройщика и квартиры

Перед заключением ДДУ необходимо проверить застройщика на наличие следующих документов: разрешение на строительство, право собственности на земельный участок (либо договор долгосрочной аренды) проектная и учредительная документация, финансовая отчетность. Девелопер обязан предоставить документы любому потенциальному дольщику, даже если тот еще сомневается в покупке.

№2 — Составление текста ДДУ

Образца или типового договора долевого участия не существует. Это, пожалуй, один из немногих минусов ДДУ. Условия, обязательства, прав сторон и другие пункты прописываются с учетом индивидуальных особенностей сделки. Хорошо, если на этом этапе будущий дольщик сможет рассчитывать на поддержку юриста, чтобы исключить нежелательные для себя последствия.

Важно! Ключевое условие в ДДУ «нового формата» – сроки передачи жилья в собственность дольщика. Указывается временной промежуток, в течение которого застройщик должен сдать жилье. Если срок истек, а дольщик так и не получил недвижимость в собственность, то банк закрывает данный счет, а денежные средства с него перечисляется на расчетный счет дольщика. Фактически банк таким образом возвращает деньги дольщику. Таким образом, риски покупателя сводятся к минимуму

№3 — Подписание ДДУ и оформление страховки

Перед подписанием ДДУ дольщику необходимо обратить внимание на договор страхования, который составляется застройщиком. Строительные компании могут застраховать как весь МКД, так и отдельную квартиру. Оба способа регулируются законодательно. Застройщики чаще прибегают ко второму способу. Оформленная страховка – один из основных гарантов защиты гражданина от потери денежных средств. При наступлении страхового случая дольщик вправе требовать компенсации. Страховыми случаями в российском законодательстве признаны: нарушение сроков сдачи объекта, уничтожение объекта, замораживание строительства, повышение стоимости квадратного метра и т.д.

№4 — Регистрация документа в Росреестре

Регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации, если не подготовлен полный пакет документов. Он включает:

  • Подписанный договор долевого участия в 3-х экземплярах.
  • Согласие супруга (документ должен быть заверен нотариально).
  • Заявление о регистрации от обеих сторон: — дольщика и застройщика.
  • Паспорта и доверенности сторон.
  • Разрешение на строительство (предоставляет застройщик).
  • Проектная документация (предоставляет он же).
  • Квитанции об уплате госпошлины (пошлина для застройщика составляет 6000 рублей, для покупателя – 350 рублей. На практике общая сумма делится пополам).

На регистрацию ДДУ может уйти до 5 дней. Если документ подаются через МФЦ, процедура может занять до 7 дней.

№5 — Оплата ДДУ

Обратите внимание, вносить деньги нужно только после получения зарегистрированного ДДУ. Деньги переводятся на открытый заранее эскроу-счет и «замораживаются» на нем до сдачи объекта и получения дольщиком своих законных квадратных метров.

Важно! Даже регистрация и оплата ДДУ еще не делают дольщика полноценным собственником объекта недвижимости. Соответствующие сведения в ЕГРН вносятся только после того, как дом будет достроен, введен в эксплуатацию и передан дольщику. Передача объекта удостоверяется актом приема-передачи.

Плюсы и минусы ДДУ

Плюс ДДУ с эскроу-счетом очевиден: дольщик может не бояться за то, что застройщик заберет его деньги и оставит без жилья. Но есть и минусы. Например, в сделке появляется еще одна сторона – банк. Он тоже должен зарабатывать, поэтому будут комиссии. Формально эти издержки берет на себя застройщик. Однако всем известно, кто в итоге будет переплачивать.

Деньги на эскроу-счетах не подлежат индексации. Нередки ситуации, когда проходит 2-3 года, а застройщик нарушает сроки сдачи объекта.  В этой ситуации дольщик имеет право расторгнуть ДДУ, и средства с эскроу-счета будут ему возвращены. Если он захочет приобрести такое же жилье у другого застройщика, то денег ему уже может не хватить.

Плюсы покупки жилья в новостройке по ДДУ

Перечисли основные плюсы покупки первичной квартиры по ДДУ:

  • Защита от удорожания жилья. Договор заключается на покупку квартиры по фиксированной цене. Пока дом строится, квартиры на рынке могут подорожать. Но дольщика это беспокоить не должно, ведь он уже купить квартиру по фиксированной цене.
  • Возможность купить квартиру со скидкой. Пока все еще можно приобрести квартиры на начальных стадиях строительства с дисконтом, хоть и небольшим.
  • Абсолютно новое жилье. Глупо сравнивать старую квартиру в панельном доме и абсолютно новую, к примеру, в монолитном.
  • Возможность приобрести квартиру в рассрочку. Многие застройщики позволяют оплачивать жилье частями. Сначала делается первый взнос, а потом дольщик, пока идет строительство, может частями доплачивать за квартиру.

Введение ДДУ с эскроу-счетами практически нивелировало риски дольщиков. Деньги с такого счета застройщик не получит, пока не сдаст готовое жилье покупателю. Важный момент еще и в том, что средства на эскроу-счетах страхуются со стороны государства.

Вопрос — ответ

Получите бесплатный ответ на свой вопрос
Ответ придет по электронной почте и будет опубликован на сайте.
Для частной консультации свяжитесь с нами по телефону +7 843 212-20-12

Услуги
Отзывы клиентов
Аида
30 ноября 2021, 09:50
Спасибо за продажу!

Хочу выразить огромную благодарность риэлтору Алине!!! Наша семья никогда не пользовалась услугами риелтора по продаже квартиры. Ни капельки не пожалели, что обратились в вашу компанию и Алиночка помогла нам во всем разобраться! Мы были как за каменной стеной! Она все по полочкам разложила. Мы многого не понимали и переспрашивали ее, но она всегда была отзывчива и объясняла на простом языке что, как и для чего.

Видно, что она опытный специалист и знает много нюансов в этой сфере. К таким сотрудникам не страшно обращаться. Она у вас умница.

Благодарность от всей нашей семьи! 😇

Дмитрий
15 ноября 2021, 14:30
Отзыв на юриста Наталью Николаевну

Выражаю большую благодарность Наталье Николаевне за консультацию. Обратился в данную фирму с вопросом по разделу имущества. Соединили с данным специалистом, которая к удивлению проконсультировала подробно по телефону. Еще и бесплатно! Что большая редкость в наше время. Все грамотно и неторопливо, отвечая повторно на не понятые мною моменты.
Огромное спасибо. Всем советую данного специалиста!

Камалова Венера
21 октября 2021, 11:52
Благодарность Батурину Сергею!

Хочу выразить огромную благодарность специалисту по недвижимости Батурину Сергею Анатольевичу. С первого дня нашего знакомства Сергей расположил к себе своей тактичностью, грамотно поставленной работой, умением довести до клиента всех ключевых моментов по сделке купли продажи недвижимости. Учитывая нашу сегодняшнюю российскую бюрократию и разный контингент покупателей, Сергей во всех случаях блестяще вел беседу, умело разруливал моменты при встречах с потенциальными покупателями.

Очень довольна, что попала именно в вашу компанию и именно в руки Батурина Сергея. Спасибо Сергей за вашу выносливость, терпение и профессионализм в проведении сделки по продаже моей квартиры. Желаю процветания вашей компании, а вам лично больших успехов карьерного роста и удачи во всех начинаниях.

С уважением, Камалова Венера Р.

Остались вопросы?
Свяжитесь с нами
Альбина
Файзрахманова
Руководитель
отдела продаж
Видеозвонок Whatsapp