Возврат налога с продажи объекта недвижимости

По налоговому законодательству, каждый собственник после продажи квартиры обязан составить и подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НФДЛ. Деньги, полученные с продажи, считаются доходом, и они облагаются налогом в размере 13%. Однако есть специальный инструмент, который позволяет сделать возврат налога при продаже недвижимости. Это налоговый вычет. Им ежегодно пользуются тысячи российских граждан. Под налоговым вычетом понимается сумма, которая уменьшает налогооблагаемую базу, тем самым напрямую влияет на размер НДФЛ. На заметку! Очень часто граждане путают понятия налоговых вычетов при покупке и продаже недвижимости. Это совершенно разные ситуации. При продаже у физического лица появляются и налоги, и налоговый вычет. При покупке – только налоговый вычет.

Стоимость услуги от
1 000
Вносите оплату по частям. оформите рассрочку до
12 месяцев

Что такое НДФЛ при продаже квартиры, и кто имеет право на его возврат?

Особенности налогового вычета невозможно полно раскрыть, если не рассмотреть налог при продаже квартиры. НДФЛ – это налог на доходы физического лица. Например, за трудоустроенного гражданина его платит работодатель. От заработной платы вычитается 13%, и налог оплачивается в налоговую.

Однако граждане должны платить НДФЛ от любого полученного дохода. Продажа недвижимости относится именно к той ситуации. В 2016 году особенности расчета налога сильно поменялись. С января 2016 года при продаже недвижимости налогооблагаемой базой для подоходного налога стала кадастровая стоимость. Разъясняем более подробно. Если квартира была куплена после 1 января 2016 года, то после ее продажи подоходный налог рассчитывается с ее кадастровой стоимости. Стоит помнить, что при расчете налога берется стоимость, которая выше. Либо фактическая стоимость сделки (она указана в договоре купли-продажи). Либо кадастровая стоимость, увеличенная на коэффициент 0,7 (формула: КС*0,7).

Важно! Однако есть ситуации, когда налогооблагаемой базой «по старинке» является стоимость, указанная в договоре купли-продажи. Первая — квартира была куплена до 1 января 2016 года. Вторая – не определена кадастровая стоимость объекта на 1 января того года, когда он был продан.

Если проданная квартира находилась в совместной собственности, то подоходный налог оплачивают поровну. Если имеет место право общей долевой собственности, то подоходный налог оплачивается соизмеримо долям.

Что такое декларирование доходов при продаже квартиры?

При продаже квартиры или иного недвижимого имущества продавец получает от покупателя сумму, которая и становится налогооблагаемой базой. Гражданин обязан декларировать этот доход и оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости проданного объекта. Есть ситуации, когда физическое лицо освобождается от уплаты от НДФЛ. Это возможно, если период владения объектов составил 3 или 5 лет. Подробнее этот вопрос нами раскрыт следующем параграфе.

Процедура декларирования дохода от продажи квартиры выглядит следующим образом:

  1. Заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ. На просторах интернета можно найти много инструкций по заполнению документа. Если вы им не доверяете, то можете получить консультацию наших специалистов.
  2. Передать налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства.

Сроки предоставления налоговой декларации

Подача налоговой декларации 3-НФДЛ должна состояться не позднее 30 апреля года, который следует за годом, когда была совершена сделка. Так, если квартира была продана в 2021 году, то декларация должна быть подана не позднее 30 апреля 2022 года. Подоходный налог можно оплатить до 15 июля 2022 года.

Важно! Часто физические лица задаются вопросом, можно ли вернуть налог с продажи квартиры. Отмечаем, что заполненная и поданная налоговая декларация в будущем становится доказательством того, что физическое лицо имеет право на возврат налога, например, при покупке другой недвижимости или оформлении ипотеки.

Что такое налоговый вычет при продаже квартиры (примеры расчетов)?

Налоговым вычетом является сумма, которая сокращает налогооблагаемую базу. Существует несколько видов вычетов при продаже квартиры:

  • Вычет, равный стоимости объекта недвижимости.
  • Вычет в размере 1 млн рублей.
  • Вычет, равный сумме расходов на приобретение проданной недвижимости.

На то, какой вычет применим, влияет один важный фактор. В российском законодательстве он носит название «минимальный предельный срок владения объектом недвижимости». Особенности оформления налогового вычета зависят от того, как долго объект недвижимости принадлежал собственнику.

№1 — Срок владения объектом недвижимости составляет 3-5 лет

Это самый главный фактор. Если гражданин был собственником объекта 3 года и более, то после продажи он может не оплачивать НДФЛ. Другими словами, налогооблагаемая база уменьшается на стоимость недвижимости, то есть становится равной нулю. Это правило применимо для следующего перечня объектов недвижимости:

  • Приватизированы.
  • Получены в наследство.
  • Получены в дар от близких родственников.
  • Получены по договору пожизненного содержания с иждивением.
  • Имеют статус единственного жилья для собственника/собственников.
  • Куплены до 2016 года.

Если имеет место другая ситуация, например, недвижимость (неважно: «вторичка» или «первичка») была куплена после 1.01 2016 г., то срок владения должен составить 5 лет и более. Только при выполнении этого условия, налоговый вычет может быть равен стоимости объекта.

№2 – Срок владения объектом недвижимого имущества составляет менее 3-5 лет

Если квартира был подарена, приватизирована, получена в дар менее 3 лет назад и собственник решил ее продать, то налогооблагаемая база не обнуляется. Продавцу необходимо заплатить подоходный налог, но его величина может быть уменьшена за счет налоговых вычетов. Физическое лицо может выбрать один из налоговых вычетов.

  1. Вычет, равный 1 млн рублей. Приводим пример. Гражданка Иванова приватизировала (или получили в наследство, в дар) квартиру. Через 2 года она ее продала за 8 млн рублей. После продажи возникла налогооблагаемая база (в размере 8 млн рублей), так как срок владения составил менее 3 лет. В этой ситуации по закону можно оформить налоговый вычет в размере 1 млн рублей. То есть налогооблагаемая база станет равной 7 млн рублей. Если объект стоил бы меньше 1 млн рублей, то налоговый вычет полностью перекрыл доход. У гражданки Ивановой отпала бы необходимость платить подоходный налог.
  2. Вычет, равный расходам на приобретение этого же объекта недвижимости (уменьшение дохода на расходы). Приводим пример. Гражданка Иванова приобрела в 2019 году квартиру стоимостью 8 млн рублей, а в 2021 году продала ее за 9,5 млн рублей. В этой ситуации не выгодно применять налоговый вычет в размере 1 млн рублей, так как необходимо заплатить налог с 8,5 млн рублей. Закон разрешает сократить налогооблагаемую базу на расходы на покупку этого жилья. То есть после применения вычета налогооблагаемая база будет равна 1,5 млн рублей. Однако оформление вычета возможно только при наличии прежнего договора купли-продажи (от 2019 года).

Нюансов применения налоговых вычетов множество.  Граждане все чаще обращаются к юристам для получения консультаций по вычетам, а также по возврату налога при продаже квартир (напоминаем, что это разные процедуры). Такой подход со стороны собственников очень дальновиден. Скажем прямо, государство не заинтересовано в возврате подоходного налога. Оно также не заинтересовано в уменьшении налогооблагаемой базы. Гражданам необходимо доказывать наличие у них права на возврат. Им нужно действовать грамотно, чтобы вернуть весь объем причитающихся средств и не потерять право на вычет. Наша компания оказывает сопутствующие юридические услуги, а также готова дать полные консультации по этому вопросу.

Как быть, если была продана долевая или совместная недвижимость?

Особенности налогового вычета при продаже совместной и долевой собственности также регулируются Налоговым кодексом РФ. Размер вычета делится между собственниками: поровну, если имеет место право совестной собственности, соразмеримо долям – при праве общей долевой собственности.

Какая недвижимость не облагается налогом?

Приводим промежуточный вывод и отвечаем на вопрос собственников о том, какие объекты недвижимости не облагаются налогом. Не нужно платить НДФЛ, если соблюдены два условия:

  1. Первое условие — объект недвижимости:
  • Получен в дар.
  • Приватизирован.
  • Унаследован.
  • Получен по договору пожизненного содержания с иждивением.
  • Является единственным жильем.
  1. Второе условие – срок владения объектом превысил период в 3 года.

Также собственник не должен платить НФДЛ за продажу недвижимости, приобретенной до 2016 года, при условии, что к моменту сделку прошло 5 лет.

Можно ли потерять право на вычет при продаже?

Вопрос о том, можно ли потерять право на вычет, является для граждан самым насущным. Права на имущественный вычет нет у нерезидентов РФ. Также он не может быть оформлен, если срок владения недвижимостью составил менее 3 лет.

В остальных ситуациях право на один из трех видов вычетов у гражданина, продавшего квартиру есть всегда. Если государственные органы препятствуют реализации вашего право на вычет, обратитесь к специалистам. Юристы по недвижимости окажут профессиональную помощь в этом вопросе.

Какие документы необходимы для налогового вычета?

Перед визитом в налоговую инспекцию необходимо подготовить следующие документы:

  1. Декларация по форме 3-НФДЛ. Важно! Если вы подаете документ на бумажном носителе, то понадобятся 2 экземпляра. Один из них сдается в налоговую инспекцию, второй – с печатью и подписью сотрудника остается у заявителя.
  2. Копия договора купли-продажи объекта недвижимости.
  3. Копия прежнего договора купли-продажи (она продемонстрирует, какие расходы вы понесли при приобретении квартиры).

Перечень документов будет зависеть от того, какой вид вычета вы захотите применить.

Сколько раз можно получить возмещение?

С обязательными налогами и налоговыми вычетами при продаже квартиры мы разобрались. Другая проблема, которая вызывает у собственников не меньше вопросов, — как вернуть налог с продажи квартиры. Этот вопрос далеко не праздный, так как в большинстве случаев величина НФДЛ может составлять несколько десятков тысяч рублей.

По российскому законодательству, НДФЛ при продаже может не только взиматься, но и возвращаться. Однако следует помнить: при продаже граждане могут рассчитывать только на налоговый вычет. Имущественный вычет, равный уплаченному НДФЛ, они могут получить лишь как покупатели этой квартиры.

Возврат налога с продажи объекта недвижимости

Важно! Имущественный вычет – сумма, которую физическое лицо получает от государства при покупке квартиры. Он равен 13% от стоимости, которая отражена в договоре купли-продажи объекта недвижимости. Право на имущественный вычет возникает если выполнены 3 условия:
1) трудоустроен по трудовому договору и работает на полную ставку; 
2) купил квартиру у лица, которые не является его близким родственником; 
3) возможен возврат НФДЛ только с суммы 2 млн рублей (если даже недвижимость, например, стоила 5 млн рублей, возврат возможен только с 2 млн рублей, то есть гражданину возместят 260 тыс. рублей).

По закону даже после продажи квартиры можно вернуть налог. Этот процесс регулируется Налоговым кодексом РФ, в частности, ст. 220. Для этого гражданину необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства. Необходимы следующие юридические действия:

  1. Оформить налоговую декларацию 3-НДФЛ для уплаты подоходного налога с продажи.
  2. Написать заявление с просьбой сделать возврат налога (при условии, что после покупки квартиры оформление возврата еще не было проведено).
  3. Подготовить документы по двум сделкам: продаже и покупке. Необходимо снять копии с двух договоров купли-продажи.

Приводим пример. Гражданка Иванова купила квартиру в 2017 году. Она не оформляла имущественный вычет, то есть не получала возврат подоходного налога, оплаченного работодателем. В 2020 году она продала квартиру. До 30 апреля 2021 года она должна декларировать доход с продажи квартиры. В этот момент она может также получить имущественный вычет, положенный по закону при покупке, им погасить им «текущий» НДФЛ.

Важно! Величина имущественного вычета ограничена. Один гражданин может вернуть 13% только с 2 млн рублей (то есть 260 тыс. рублей). Если даже квартира была куплена за более высокую стоимость, например, за 5 млн рублей, максимальная сумма имущественного вычета составит 260 тыс. рублей. Более того, эту сумму нельзя получить одномоментно. Она делится на несколько лет и выдается в размере, равному сумме подоходного налога за один налоговый период. Оформить возмещение налога можно по одному объекту. Однако если причитающийся возврат был недополучен, то он может быть перенесен на другой объект.

Вопрос — ответ

Получите бесплатный ответ на свой вопрос
Ответ придет по электронной почте и будет опубликован на сайте.
Для частной консультации свяжитесь с нами по телефону +7 843 212-20-12

Услуги
Отзывы клиентов
Аида
30 ноября 2021, 09:50
Спасибо за продажу!

Хочу выразить огромную благодарность риэлтору Алине!!! Наша семья никогда не пользовалась услугами риелтора по продаже квартиры. Ни капельки не пожалели, что обратились в вашу компанию и Алиночка помогла нам во всем разобраться! Мы были как за каменной стеной! Она все по полочкам разложила. Мы многого не понимали и переспрашивали ее, но она всегда была отзывчива и объясняла на простом языке что, как и для чего.

Видно, что она опытный специалист и знает много нюансов в этой сфере. К таким сотрудникам не страшно обращаться. Она у вас умница.

Благодарность от всей нашей семьи! 😇

Дмитрий
15 ноября 2021, 14:30
Отзыв на юриста Наталью Николаевну

Выражаю большую благодарность Наталье Николаевне за консультацию. Обратился в данную фирму с вопросом по разделу имущества. Соединили с данным специалистом, которая к удивлению проконсультировала подробно по телефону. Еще и бесплатно! Что большая редкость в наше время. Все грамотно и неторопливо, отвечая повторно на не понятые мною моменты.
Огромное спасибо. Всем советую данного специалиста!

Камалова Венера
21 октября 2021, 11:52
Благодарность Батурину Сергею!

Хочу выразить огромную благодарность специалисту по недвижимости Батурину Сергею Анатольевичу. С первого дня нашего знакомства Сергей расположил к себе своей тактичностью, грамотно поставленной работой, умением довести до клиента всех ключевых моментов по сделке купли продажи недвижимости. Учитывая нашу сегодняшнюю российскую бюрократию и разный контингент покупателей, Сергей во всех случаях блестяще вел беседу, умело разруливал моменты при встречах с потенциальными покупателями.

Очень довольна, что попала именно в вашу компанию и именно в руки Батурина Сергея. Спасибо Сергей за вашу выносливость, терпение и профессионализм в проведении сделки по продаже моей квартиры. Желаю процветания вашей компании, а вам лично больших успехов карьерного роста и удачи во всех начинаниях.

С уважением, Камалова Венера Р.

Остались вопросы?
Свяжитесь с нами
Альбина
Файзрахманова
Руководитель
отдела продаж
Видеозвонок Whatsapp