Выбор застройщика при строительстве малоэтажного жилого дома

В представлении каждого собственника свой дом – это крепость, которая сочетает уют, надежность и безопасность. На этапе планирования многие не думают о том, как выбрать застройщика, а выбирают материалы, отделку, в мыслях делят дом на комнаты и делают ремонт. Однако вынуждены огорчить: если здание построено с нарушениями, не по проекту, то оно не только не принесет радость, но и может стать угрозой для жизни и здоровья. Если же дом был построен для последующей продажи, то поиски покупателя могут затянуться. Любая экспертиза, инициированная покупателем, покажет все нарушения, если они есть.

Стоимость услуги от
15 000
Вносите оплату по частям. оформите рассрочку до
12 месяцев

Избежать подобных рисков можно только при одном условии: выбрать ответственного, опытного застройщика. Причем он может быть и крупной строительной фирмой, и индивидуальным предпринимателем и даже частным лицом. Есть список критериев, которые обязательно нужно проверить, прежде чем подписать договор подряда.

По каким критериям выбирают застройщика частного дома?

Будущие домовладельцы уверены: если у строителя есть допуск СРО, то это автоматически относит застройщика в категорию опытных и надежных исполнителей. В ситуации с малоэтажным строительством дела обстоят несколько иначе – об этом нужно помнить.

Выбор застройщика при строительстве

Важно! По закону, для строительства домов до трех этажей допуск СРО не требуется, то есть этот критерий выбор может вообще не рассматриваться. Однако если между заказчиком и застройщиком будет заключен договор подряда на сумму 3 млн рублей и выше, наличие допуска СРО обязательно.

Наши эксперты рекомендует учитывать 9 критериев. Они отличаются по степени надежности, но могут быть применены в отношении всех категорий застройщиков: частников, ИП или ООО.

№1 – Рекомендации знакомых

«Сарафанное радио» помогает найти надежного исполнителя. У знакомых уже есть положительный опыт сотрудничества со строителем. Однако вас может не устраивать стоимость работ именно этого застройщика и необходимо искать другого.

№2 – Возможность общения с «текущим» (реальным) заказчиком на еще строящемся объекте

Если строитель уверен в своем профессионализме, то он не будет скрывать от будущего заказчика тех лиц, для которых уже построил дом. Их можно распросить о расходах, соблюдении сроков, трудностях, которые возникали. Главное, чтобы «текущий» заказчик не оказался подставным лицом и не расхваливал исполнителя.

№3 – Возможность посещения нескольких объектов

Всегда полезно ознакомиться с готовыми проектами. Хорошо, если возраст построенных домов более 1-3 лет, так как допущенные погрешности возникают спустя столько времени.

Минус этого способа проверки в том, что человек, далекий от строительства, не сможет дать объективную оценку строительства. Возможно, придется посещать объекты с экспертом в этой области.

На заметку! Если даже нет возможности посещения готовых объектов, некоторые застройщики приглашают в демо-дом. Этот объект позволяет продемонстрировать качество строительных материалов, применяемые технологии и т.д.Б

№4 – Наличие офиса и знакомства с руководителем

Важно не только знать, что офис существует. Важно его посетить, познакомиться с руководителем. Такие действия проводятся со следующими целями:

  • Точно знать, что офис существует. В противном случае при возникновении спорных ситуации, вам попросту некуда будет идти для предъявления претензий.
  • Установить, что подписи на договоре, финансовых и проектных договорах не являются фейковыми.
  • Лично познакомиться с инженером, который будет решать технические и финансовые вопросы в вашей ситуации.

№5 – Готовность идти на переговоры до заключения договора

Прежде всего, следует поинтересоваться, имеет ли компания все необходимые разрешительные документы на ведение проектных и строительных работ. Если получен утвердительный ответ, весьма разумным будет взглянуть на эти документы лично. В данный пакет должны входить:

  • учредительные документы;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • финансовые отчеты компании за три последних года;
  • аудиторское заключение за последний год деятельности.

Кроме того, при заключении договора с застройщиком, следует тщательно проверить всю документацию на будущий дом. В неё входят следующие документы:

  • разрешение на строительство (напоминаем, что оно не требуется, если возводится дом с количеством этаже не более 3, и он предназначен для проживания не более 2 семей);
  • технико-экономическое обоснование проекта;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации (когда таковая необходима);
  • проектная документация;
  • документы, о правах на застраиваемый земельный участок.

Все вышеперечисленные документы могут быть в виде заверенных копий, но их наличие является обязательным.

№6 – Наличие сайта, страницы в социальных сетях, которые существуют долгое время

Застройщики, которые заинтересованы в привлечении заказчиков, открыто рассказывают о своих услугах и ценах. Сайт, который существует долго, показывает, что компания на плаву, находит заказчиков и заслужил их доверие.

Хорошо, если на сайте есть реквизиты компании. По ним можно проверить юридическое лицо или индивидуального предпринимателя.

На сайте должна быть портфолио – фотографии уже построенных домов. Если их мало, то это говорит о том, что компания относительно молодая. Так, у застройщика, который существует на рынке более 5 лет, должно быть не менее 25 построенных объектов (с учетом того, что в год он возводил не менее 5 частных домов).

№7 – Составление подробной (детализированной) сметы

На профессионализм и частного застройщика, и юридического лица указывает готовность составления подробной сметы. Заказчик должен насторожить, если исполнитель предлагает работу по открытой смете или готов предоставить только коммерческое предложение со списком работ и их ценами. В этих ситуациях окончательная стоимость строительства может увеличиться в разы.

Профессиональный застройщик работает по прозрачной и понятной схеме. Он готов предоставить смету с подробным перечнем работ, их стоимостью. Он также готов зафиксировать окончательную стоимость и не поменяет ее при любом удобном случае. Смета составляется им быстро, так как используется специальная программа.

Важно! Если вы выбираете между несколькими застройщиками, то закажите у них пробные сметы. По рекомендациям экспертов, после получения смет следует сделать следующее:

  • Заказать экспертизу сметы для оценки сметы.
  • Сразу удалить не расписанные и дешевые сметы. Помните на демпинг идет только неквалифицированный специалист и после начала строительства обязательно появятся незапланированные траты.

Как бы вы не торопились выбрать застройщика частного дома, выделите время на подобные мероприятия со сметами. В будущем временные и финансовые траты окупятся с лихвой.

№8 – Наличие постоянного состава рабочих

Этот критерий напрямую влияет на качество и сроки строительства. Дом не будет построен вовремя, если будет «текучка» и нехватка таких специалистов, как бетонщик, арматурщик, сварщик, каменщик, электрик, кровельщик и др.

№9 – Наличие отзывов

Этим критерием необходимо руководствоваться с осторожностью. Положительные отзывы могут быть заказными. Сейчас российские законы никак не регулируют недобросовестную маркетинговую политику компаний. Как бы правильно не старались выбирать застройщиков, можете столкнуться с отзывами, которые вводят в заблуждение.

Как бы ни расхваливала себя в рекламе та или иная строительная компания, всё же стоит проявить инициативу и собрать доступную информацию самостоятельно. Безусловно, лучшей рекомендацией являются личные отзывы былых клиентов данного застройщика.

К слову, многие компании в настоящее время практикуют такой вид скрытой рекламы, как размещение «отзывов благодарных клиентов» на своих сайтах и печатных носителях. Наверное, излишне говорить, что в данном случае речь не об этих отзывах. Рекомендацию должен дать кто-то из знакомых, же пользовавшийся услугами данного застройщика.

В крайнем случае, можно попытаться собрать информацию о предполагаемом исполнителе работ на тематических интернет-форумах. Если пришлось выбрать именно такой способ сбора информации, не следует успокаиваться, встретив первый же позитивный отзыв о застройщике на первом же попавшемся форуме. Необходимо, затратив некоторое время и усилия на отсев пустой информации, в стиле вышеупомянутого: куплю мебель для дачи, собрать сведения из различных источников, ознакомившись со многими мнениями.

Безусловно, идеальным вариантом будет обращение к услугам юриста, специализирующегося в вопросах строительства. Понесённые затраты в данном случае вполне окупают себя, исключая возможные риски при выборе застройщика и последующего взаимодействия с ним. Но, даже следуя тем нехитрым правилам, которые были изложены выше, можно уберечь себя от множества малоприятных неожиданностей при строительстве загородного дома.

На что обратить внимание при выборе потенциального застройщика частного дома?

При выборе строителя необходимо обратить внимание на много нюансов и не бояться казаться дотошным. На кону стоит ваша безопасность, комфорт, беспроблемное проживание и удовлетворение от выполненной работы. Обращайте внимание на следующие моменты.

На что обратить внимание при выборе потенциального застройщика

  1. Учредительная документация фирмы

Законодательство обязывает застройщиков представлять учредительную документацию для ознакомительных целей всем желающим.

Устав – это главный учредительный документ любых юрлиц, в том числе застройщиков. Потому у вас есть право ознакомиться с уставом компании, которую вы рассматриваете в качестве исполнителя для строительства частного дома.

Будет правильным, если этот документ посмотрит юрист. Специалист сможет сделать квалифицированный вывод о надежности застройщика и о том, безопасно ли доверить ему денежные средства. Если платить юристу вы не хотите, то можно хотя бы ознакомиться со сроком, до которого наделен полномочиями исполнительный орган фирмы (гендиректор), а также выяснить, по какому адресу находится это юрлицо.

  1. Проверка госрегистрации строительной компании

Любой легальный застройщик обязан иметь госрегистрацию. Для ее проверки вам нужно ознакомиться со свидетельством о госрегистрации юрлица – застройщики обязаны его показывать для ознакомления любому заинтересованному лицу.

Обратите внимание: если подобное свидетельство и есть, это совсем не значит, что данная организация – это застройщик. Данный документ подтвердить это не может! Зато он дает возможность узнать:

  • что указанная в свидетельстве организация прошла процедуру государственной регистрации;
  • когда было зарегистрировано юрлицо;
  • ОГРН.

Эти сведения вы можете сравнить с той информацией, какую вам предоставляет застройщик, а также с данными из остальной документации, такой как разрешение на строительство, договор подряда и т.п.

К примеру, представители застройщика утверждают, что их компания построила и сдала двадцать коттеджей, а вы узнали, что она зарегистрирована всего месяц назад. Это означает, что вас пытаются обмануть.

Правда, застройщик действительно может иметь отношение к возведенным домам, к примеру, нынешние руководители или собственники строили их под другим юридическим лицом. Но даже если это и так, то возникает вопрос, зачем им понадобилось регистрировать другую организацию, раз так хорошо шли дела у прежней.

Кроме того, если застройщик создает отдельное юрлицо для возведения единственного дома, а в будущем эта организация вряд ли будет функционировать, то это явно отрицательный фактор. Проверку госрегистрации подрядчика вы можете осуществить еще и по сведениям из ЕГРЮЛ на сайте ФНС. Для этого надо ввести данные о нем в соответствующие ячейки.

  1. Выписка из единого госреестра юрлиц

Сведения из ЕГРЮЛ, относящиеся к застройщику, помогут вам узнать много полезной информации, требующейся для того, чтобы его проверить. В частности, можно выяснить:

  • не применяется ли к застройщику процедура банкротства;
  • не проводят ли собственники компании реорганизацию или ликвидацию своего юрлица;
  • что за люди учредили юрлицо;
  • не проводил ли недавно застройщик каких-либо регистрационных действий: смену гендиректора или учредителя, смену фактического адреса нахождения (по отдельности каждый такой факт может ничего и не значить, но если на них накладываются и другие негативные признаки, то это повод задуматься о надежности фирмы);
  • как давно зарегистрировано юрлицо;
  • каков размер уставного капитала компании;
  • что за человек возглавляет компанию (такому лицу не нужна доверенность для действий от имени юрлица);
  • какими лицензиями располагает застройщик.

Все эти сведения помогут сделать выводы о надежности потенциального застройщика.

  1. «Чист» ли юридический адрес фирмы

Исходя из официальной позиции ФНС, адреса, по которым имеют регистрацию свыше пяти организаций, считаются массовыми. К «прописанным» по такому адресу фирмам налоговый орган проявляет повышенный интерес.

Обычно данная ситуация говорит о том, что зарегистрированные здесь юрлица фактически находятся совсем в других местах. Кроме того, такие организации могут оказаться «фирмами-однодневками». Узнать, сколько юрлиц «прописано» по тому же адресу, что и ваш застройщик, вы можете на сайте ФНС.

  1. Проверка застройщика на наличие или отсутствие долгов по налогам

Налоговая задолженность является плохим признаком, пусть даже речь идет о небольшой сумме. Когда же долг крупный, такая ситуация может свидетельствовать о том, что застройщик может обанкротиться.

Если возникнет необходимость взыскивать со строительной компании неустойку либо деньги за неполученный частный дом, то налоговики могут составить вам серьезную конкуренцию по этому вопросу. В результате денежных средств на то, чтобы удовлетворить требования каждого кредитора, может не хватить.

Кроме того, чрезвычайно плохим фактором является то, что застройщик не представляет налоговую отчетность. Это свидетельствует об отрицательных процессах в организации, не позволяющих заключать с ней какие-либо договоры.

Выяснить, имеет ли застройщик долг по налогам и не представляет ли он отчетность налоговикам больше двенадцати месяцев, вы можете на портале ФНС.

  1. Проверка руководителя фирмы

Когда вы посмотрели выписку из ЕГРЮЛ и выяснили, что указанный в документации компании человек и действующий руководитель организации – это один и тот же гражданин, нужно подвергнуть его проверке по определенным признакам. Сведения об этом человеке можно поискать во Всемирной паутине. Проверьте, какие еще организации он возглавляет либо учредил. Такая информация есть на официальном сайте ФНС.

Узнайте, не состоит ли гендиректор организации в реестре дисквалификаций. Если человек является дисквалифицированным лицом, это значит, что ему нельзя находиться на руководящих должностях. Выяснить это можно на том же сайте. Для этого вам следует вбить известную вам информацию о директоре в соответствующие поля.

  1. Проверка того, принадлежит ли организации доменное имя сайта

Сегодня обязательным требованием закона является то, что застройщики в обязательном порядке должны размешать некоторые сведения на своем веб-ресурсе. Информация должна быть достоверной, за это организация отвечает перед законом.

Данное требование направлено на исключение ситуаций, когда компания, разместившая на сайте недостоверную информацию, могла утверждать, что этот веб-ресурс принадлежит не ей.

Проверку принадлежности домена фирме вы можете осуществить на специализированных ресурсах, к примеру, на reg.ru/whois/. Для этого требуется набрать там адрес, по которому располагается сайт фирмы, и нажать соответствующую кнопку.

  1. Проверка того, когда зарегистрировано доменное имя веб-сайта организации

На той же платформе вы можете узнать о дате регистрации домена. Если представитель застройщика говорит, что они занимаются строительством уже двадцать лет, и время, когда доменное имя было зарегистрировано, подтверждает эти слова, то этот факт с положительной стороны характеризует компанию.

  1. Проверка соблюдения сроков строительства

Этот пункт больше относится к объектам, которые находятся на завершающем этапе строительных работ, особенно если для клиента получить свой частный дом как можно быстрее.

Допустим, представитель застройщика уверяет вас, что дом они построят за десять недель. Каким образом убедиться, что на эту работу исполнителю не потребуется вдвое больше? Если вы не слишком хорошо разбираетесь в строительстве, это вызовет у вас затруднения.

В связи с этим рекомендуется обратиться к строительному эксперту, чтобы он оценил проект, процесс строительных работ и наличие возможных оснований, по которым проверяющие органы могут отказать вводить ваш загородный дом в эксплуатацию.

  1. Проверка того, проходит строительство ли прозрачным схемам

Клиент не должен столкнуться с какими-либо сложностями, если у него возникнет желание узнать, как идет строительство его дома. И не просто узнать, но и посмотреть. Дело в том, что сейчас закон обязывает застройщиков обнародовать фото, которые показывают, в каком текущем состояния находится строящийся объект.

Заказчики, которые знакомы со строительной сферой и неоднократно сотрудничали со строительными бригадами, хорошо знают все эти правила. Не мало и лиц, которые сталкиваются с этим впервые и им неизвестно, как выбрать надежного застройщика. В этой ситуации будет целесообразным обратиться к юристам. Специалистам известно, по каким критериям проверять строителя и как избежать возможных рисков.

Вопрос — ответ

Получите бесплатный ответ на свой вопрос
Ответ придет по электронной почте и будет опубликован на сайте.
Для частной консультации свяжитесь с нами по телефону +7 843 212-20-12

Услуги
Отзывы клиентов
Аида
30 ноября 2021, 09:50
Спасибо за продажу!

Хочу выразить огромную благодарность риэлтору Алине!!! Наша семья никогда не пользовалась услугами риелтора по продаже квартиры. Ни капельки не пожалели, что обратились в вашу компанию и Алиночка помогла нам во всем разобраться! Мы были как за каменной стеной! Она все по полочкам разложила. Мы многого не понимали и переспрашивали ее, но она всегда была отзывчива и объясняла на простом языке что, как и для чего.

Видно, что она опытный специалист и знает много нюансов в этой сфере. К таким сотрудникам не страшно обращаться. Она у вас умница.

Благодарность от всей нашей семьи! 😇

Дмитрий
15 ноября 2021, 14:30
Отзыв на юриста Наталью Николаевну

Выражаю большую благодарность Наталье Николаевне за консультацию. Обратился в данную фирму с вопросом по разделу имущества. Соединили с данным специалистом, которая к удивлению проконсультировала подробно по телефону. Еще и бесплатно! Что большая редкость в наше время. Все грамотно и неторопливо, отвечая повторно на не понятые мною моменты.
Огромное спасибо. Всем советую данного специалиста!

Камалова Венера
21 октября 2021, 11:52
Благодарность Батурину Сергею!

Хочу выразить огромную благодарность специалисту по недвижимости Батурину Сергею Анатольевичу. С первого дня нашего знакомства Сергей расположил к себе своей тактичностью, грамотно поставленной работой, умением довести до клиента всех ключевых моментов по сделке купли продажи недвижимости. Учитывая нашу сегодняшнюю российскую бюрократию и разный контингент покупателей, Сергей во всех случаях блестяще вел беседу, умело разруливал моменты при встречах с потенциальными покупателями.

Очень довольна, что попала именно в вашу компанию и именно в руки Батурина Сергея. Спасибо Сергей за вашу выносливость, терпение и профессионализм в проведении сделки по продаже моей квартиры. Желаю процветания вашей компании, а вам лично больших успехов карьерного роста и удачи во всех начинаниях.

С уважением, Камалова Венера Р.

Остались вопросы?
Свяжитесь с нами
Альбина
Файзрахманова
Руководитель
отдела продаж
Видеозвонок Whatsapp