Выселение собственников и членов их семей из проданной квартиры

Одно из основных конституционных прав граждан России — право на жилье. Именно поэтому предусмотрен ряд оснований и положений на законодательном уровне, которые гарантируют физическому лицу (гражданину РФ) реализацию и защиту такого права. Существуют и явные правовые основания, которые предусматривают возможность выселения собственников жилья и членов семьи, в том числе и при продаже недвижимости. И именно данный вопрос будет рассмотрен далее.

Стоимость услуги от

Условие в договоре купли продажи, дарения, мены о снятии с регистрационного учета собственников (продавцов)

Право на выселение из квартиры предыдущего собственника предусмотрено ст. 292 Гражданского Кодекса. В статье сказано о том, что право на выселение возникает в момент, когда изменяются собственники недвижимости. Следовательно, когда сделка купли-продажи считается завершенной, изменяются правообладатели недвижимости, осуществляется и выселения бывших собственников жилья.

В ГК РФ четко указано, что в ситуации, когда право собственности на жилье переходит к новому владельцу, у старых владельцев аннулируется не только право собственности, но даже право пользования таким объектом. Следовательно, осуществляется добровольное или принудительное выселение.

Дополнительно Гражданский Кодекс дает правовые основания на выселение не только бывшего собственника жилья, но также и членов его семьи. И дополнительно такая норма даже прописана в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14. Правда, интересный момент: бывшим членом семьи считается только бывший муж или жена (выселение несовершеннолетних детей имеет другой юридический аспект, если они находятся под опекой).

Но в любом случае особенности выселения бывших жильцов фиксируются и в документах, которые предполагают смену собственника. Например, в договоре купли-продажи. И об этом более подробно.

Договор купли-продажи – это документ, на основании которого меняется собственник жилья, то есть передается право собственности от одного субъекта другому. Но есть другой момент – право пользования квартирой. И многие предполагают, что сама регистрация в квартире, то есть прописка, предоставляет право пользования объектом. Но это абсолютно не так.

В договоре купли-продажи или мены обычно указываются условия, которые регламентируют снятие с регистрационного учета и выселение из квартиры. Это может быть период 5-15 дней, более того в исключительных ситуациях (по соглашению сторон). Как только изменяется собственник недвижимости, то каждый из прописанных в квартире субъектов обязан снять себя с квартирного учета.

Порядок снятия из регистрационного учета

Снятие с регистрационного учета бывшего собственника и членов его семьи может быть осуществлено:

  • в добровольном порядке, когда весь процесс проходит без каких-либо проблем и все члены семь в указанные сроки выписываются с жилой площади (это возможно реализовать как до, так и после подписания договора купли-продажи);
  • в принудительном порядке, когда покупатель обращается в суд и по решению суда выписывает при содействии судебных приставов всех зарегистрированных на жилой площади субъектов.

Первый вариант – идеальный. Бывший собственник и члены его семьи самостоятельно проводят снятие с регистрации. Он могут это сделать как через портал Госуслуги, так и через многофункциональные центры. Кстати, часто старые владельцы апеллируют доводами, что они не могут выписаться, так как им некуда прописаться. Но на практике в такой ситуации у нового владельца есть все основания снять с регистрации бывшего собственника.

Второй вариант – более хлопотный и достаточно часто встречается на практике. Например, сделка купли-продажи прошла, собственник сменился, но продавец жилья не снял себя с учета и на связь больше не выходит.

Данный вопрос регламентирован ст. 35 Жилищного Кодекса. В нем сказано, что при потере права пользования жилым помещением субъект должен освободить жилую площадь в сроки, которые установлены новым собственником (договором). Если он этого не сделает, то новый владелец выселяет его в принудительном порядке через суд. Помним, что право пользования аннулируется при потере права собственности.

Что делать новому собственнику:

  • Подготовить необходимый комплект бумаг. Паспорт, ИНН, выписку из ЕГРН, копию договора купли-продажи, выписку из домовой книги.
  • Подготовить и подать иск в суд о принудительном выселении из квартиры.
  • Получить решение суда о принудительном выселении собственника и членов его семьи.
  • Предоставить решение суда и постановление судебных приставов в регистрационный орган, в компетенцию которого входит прописка.

Но судебная практика не однозначна, и есть множество спорных моментов. Не всегда удается выписать всех прописанных жильцов. Есть ряд ограничений, исключений и т.п. И именно поэтому так важно тщательно проверить объект купли перед заключением договора купли-продажи.

Кого нельзя снять с регистрационного учета в проданной квартире?

На уровне законодательства предусмотрен перечень лиц, которых даже по решению суда невозможно решить права пользования жильем. Конечно, такие субъекты не являются собственниками, но они могут и дальше быть зарегистрированными на жилой площади.

С регистрационного учета даже после продажи не могут сняты:

  • Члены семьи, которые при процессе приватизации объекта недвижимости не дали своего письменного согласия на приватизацию. И минус в том, что право проживания у таких субъектов сохраняется на пожизненной основе, даже при смене правообладателя жилой недвижимостью.
  • Пайщиков ЖСК, а также определенные категории членов их семей, которые прописаны на территории кооперативной квартиры. Например, если человек когда-либо вносил свой пай за данную кооперативную квартиру, то при наличии оправдательных бумаг никто не имеет права выселить его из данного жилья. Недостаток в том, что даже родственники такого пайщика также обладают аналогичным правом (интересно то, что ни в одном законе нет прямой нормы, которая предоставляет такое право. Но судебные прецеденты свидетельствуют абсолютно о другом).
  • Несовершеннолетние дети, которые на момент продажи квартиры находились под опекой или остались без опеки родителей. Для того, чтобы выписать таких детей из квартиры необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Без данного документа выселение невозможно даже в судебном порядке.
  • Один из супругов, которому предоставлено право пользования квартирой на основании подписанного брачного контракта.
  • Субъекты, которые получают ренту. Это не арендодатели, а субъекты, которые реализовали недвижимость другим лицам по договору пожизненного содержания. Так вот даже при смене собственника они обладают исключительным правом пользоваться жильем.
  • Субъекты, которые имеют право пожизненного проживания в жилом помещении (право предоставляется на основании письменного обязательства). Такие права прописываются в документах, на основании которых переходит право собственности. Например, в договоре дарения или договоре купли-продажи.

Все категории лиц могут потерять право пользования жильем только в том случае, если они самостоятельно по доброй воле выпишутся из квартиры. И даже если новый собственник квартиры обратится в суд с соответствующим иском, то решение будет принято не в его пользу.

Как снять несовершеннолетнего с регистрационного учета

Снятие несовершеннолетнего ребенка с учета происходит по тому же принципу, что и снятие взрослого человека. Но при условии, что такой несовершеннолетний субъект не находится под опекой или лишен родительского попечения.

Ребенка выписывают или сами родители, когда продают недвижимость, или это делает новый собственник в принудительном порядке по решению суда. У несовершеннолетнего лица нет исключительного права пользования жилым помещением, если у его родителей аннулируется право собственности.

Как составить иск о выселении бывших собственников?

Если бывший собственник жилья или члены его семьи в установленный срок, который прописан в договоре, не выписывается из квартиры, то тогда новый собственник должен составить иск и подать его в суд. Юрисдикция суда – районный или городской. Подавать иск стоит по территориальному признаку расположения квартиры или другого объекта недвижимости, в отношении которого возникла спорная ситуация.

Судебная практика свидетельствует о том, что иск нужно подавать в суд по месту проживания ответчика, то есть субъекта, которого в принудительном порядке стоит выселить с потерей правом собственности.

Иск может быть составлен как юристом, так и самостоятельно истцом. Форма заявления есть на информационном стенде в суде, в интернете. Но если вопрос достаточно спорный и сложный, то лучше обратиться к юристу.

Иск – это подробный детализированный документ, в котором необходимо весьма точно указать обстоятельства дела:

  • Кто сейчас является собственником жилья и на основании каких документов;
  • Кого необходимо  снять с регистрационного учета  и на основании каких нормативных документов такое право возникает.
  • Какие действия были предприняты настоящим собственником в отношении субъекта, которого нужно выселить: информирован ли он, входит на связь и т.п.
  • Конкретное ходатайство о принудительном выселении ответчика.

В иске обязательно указывается перечень документов, которые истец предоставляет в качество Приложений. Это могут быть договора купли-продажи, дарственная, выписка из ЕГРН, домовой книги и т.п. (в зависимости от обстоятельств).

Вопрос — ответ

Получите бесплатный ответ на свой вопрос
Ответ придет по электронной почте и будет опубликован на сайте.
Для частной консультации свяжитесь с нами по телефону +7 843 212-20-12

Отзывы клиентов
Аида
30 ноября 2021, 09:50
Спасибо за продажу!

Хочу выразить огромную благодарность риэлтору Алине!!! Наша семья никогда не пользовалась услугами риелтора по продаже квартиры. Ни капельки не пожалели, что обратились в вашу компанию и Алиночка помогла нам во всем разобраться! Мы были как за каменной стеной! Она все по полочкам разложила. Мы многого не понимали и переспрашивали ее, но она всегда была отзывчива и объясняла на простом языке что, как и для чего.

Видно, что она опытный специалист и знает много нюансов в этой сфере. К таким сотрудникам не страшно обращаться. Она у вас умница.

Благодарность от всей нашей семьи! 😇

Дмитрий
15 ноября 2021, 14:30
Отзыв на юриста Наталью Николаевну

Выражаю большую благодарность Наталье Николаевне за консультацию. Обратился в данную фирму с вопросом по разделу имущества. Соединили с данным специалистом, которая к удивлению проконсультировала подробно по телефону. Еще и бесплатно! Что большая редкость в наше время. Все грамотно и неторопливо, отвечая повторно на не понятые мною моменты.
Огромное спасибо. Всем советую данного специалиста!

Камалова Венера
21 октября 2021, 11:52
Благодарность Батурину Сергею!

Хочу выразить огромную благодарность специалисту по недвижимости Батурину Сергею Анатольевичу. С первого дня нашего знакомства Сергей расположил к себе своей тактичностью, грамотно поставленной работой, умением довести до клиента всех ключевых моментов по сделке купли продажи недвижимости. Учитывая нашу сегодняшнюю российскую бюрократию и разный контингент покупателей, Сергей во всех случаях блестяще вел беседу, умело разруливал моменты при встречах с потенциальными покупателями.

Очень довольна, что попала именно в вашу компанию и именно в руки Батурина Сергея. Спасибо Сергей за вашу выносливость, терпение и профессионализм в проведении сделки по продаже моей квартиры. Желаю процветания вашей компании, а вам лично больших успехов карьерного роста и удачи во всех начинаниях.

С уважением, Камалова Венера Р.

Остались вопросы?
Свяжитесь с нами
Альбина
Файзрахманова
Руководитель
отдела продаж
Видеозвонок Whatsapp