Взыскание неустойки за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию

В новостройках большинство квартир приобретается по ДДУ – договору долевого участия. Документ предполагает, что дольщик получит ключи в указанные сроки. Однако на практике может случиться такое, что объект не сдается, хотя прошли месяцы, кварталы, иногда и годы. В какой момент права дольщиков считаются нарушенными? Когда можно требовать от застройщика неустойку за просрочку сдачи объекта и есть ли это право у гражданина? На эти и другие вопросы ответят юристы нашей компании.

Стоимость услуги от
5 000
Вносите оплату по частям. оформите рассрочку до
12 месяцев

Основания для взыскания неустойки

Особенности взыскания неустойки за нарушение сроков строительства регулируются Гражданским кодексом РФ и ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». Согласно этим правовым актам, гражданин, права которого были нарушены, имеет право требовать уплаты штрафа от застройщика. Перечислим основания, когда дольщик может предъявить свои претензии застройщику:

Взыскание неустойки за несвоевременную сдачу объекта

  • просрочка при вводе в эксплуатацию объекта;
  • нарушение качества строительства;
  • несоответствие заявленной площади фактическим параметрам объекта;
  • несоблюдение санитарно-гигиенических, эксплуатационно-технических норм;
  • завышение цены объекта недвижимости;
  • инициация процедуры несостоятельности (банкротства) компании-застройщика;
  • игнорирование гарантийных обязательств по ремонту объекта.

Важно! В действительности дела обстоят так, что гражданам сложно добиться компенсации. Им трудно доказать, что есть основания для взыскания компенсации. Сложно рассчитать размер неустойки. В этой ситуации стоит обратиться к юристу по недвижимости. Он сделает анализ ДДУ, даст оценку ситуации, определит перспективы, поможет составить претензию и даже будет представлять интересы в суде.

Как рассчитать размера ущерба и выбрать способ возмещения

Потерпевшая сторона вправе рассчитать неустойку самостоятельно или доверить расчет специалистам. При этом важно ссылаться на нормы российского законодательства. Закон указывает на то, что участнику долевого строительства застройщик уплачивает неустойку:

  • в размере 1/150 ставки от стоимости договора за каждый день просрочки – физическому лицу;
  • в размере 1/300 – юридическому лицу.

За основу принимается ставка Центробанка РФ, действующая на момент исполнения обязательства. Если застройщик возместил ущерб в досудебном порядке, то он оплачивает только рассчитанную величину неустойку. Если процедура приобретет судебный характер, ему дополнительно необходимо оплатить штраф. Он равен ½ от суммы неустойки.

Согласно ст. 10 федерального закона, сторона, которая добросовестно исполнила свои обязанности, все равно должна уплатить другой предусмотренные договором и законом неустойки. Таким образом, виновник должен возместить в полном объеме причиненную неустойку. Рассчитывать необходимо все неустойки, понесенные потерпевшей стороной.

При этом надо руководствоваться положениями «Закона о защите прав потребителей». Можно смело ссылаться на статью 13. На этом основании производится расчет в денежном эквиваленте неустойки.

Досудебная претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи

Нарушение сроков сдачи объекта влечет причинение не только материального, но и морального ущерба. Закон предусматривает компенсацию вреда – путем обращения к компании-застройщику с претензией. В тексте следует указать, что застройщик нарушает обязательства, предусмотренные договором ДУ. Заявитель может потребовать компенсации, которая прописана в договоре, либо ссылаться на закон, защищающий права потребителей.

Что из себя представляет претензия к застройщику

Застройщики не успевают ввести объект в эксплуатацию по многим причинам – из-за экономических проблем, недобросовестной финансовой политики и т.д. В результате страдает дольщик. Он не может ни заселиться на жилплощадь, ни получить дополнительный доход, например, от сдачи объекта в аренду.

В таком случае рекомендуется незамедлительная подача претензии. Застройщик обязан выплатить неустойку. Типовые образцы досудебных претензий можно есть в свободном доступе. Важно быть убедительным и грамотно их заполнить. Юристы помогут это сделать. Они адресуют претензию к застройщику, указывая на нарушенные пункты договора участия в долевом строительстве.

На заметку! Претензия — это досудебное требование, которое составляется по установленной форме. Документ направляется в адрес юридического или физического лица. Текст содержит требование об устранении нарушений. Кроме того, следует указать на необходимость погашения неустойки. Также можно требовать выплаты иных компенсаций, которые непосредственно связаны с неисполнением взятых на себя обязательств.

Если компания-застройщик не ответила на ваше обращение в срок до 10 дней, можно подавать иск в суд. Сроки рассмотрения претензии регулируются положениями закона от 02.05.2006г. N 59-ФЗ.

Правила составления претензии застройщику

Разработаны определённые правила оформления претензии. Текст должен обязательно содержать требование к застройщику о выплате неустойки. Неграмотно составленная досудебная претензия не представляет юридической силы.

Важно соблюдать главные правила:

  • Четко определите адресата, то есть, ту компанию, на адрес которой направляется претензия.
  • В шапке документа укажите информацию о заявителе – ФИО, адрес, контактные данные.
  • Подробно укажите местоположение объекта и площадь (данные содержатся в договоре).
  • Ссылайтесь на договор с подрядчиком (обязательно укажите номер и дату составления).
  • Укажите все требования, со ссылками на пункты договора и законодательство РФ.
  • Внесите банковские реквизиты для перевода средств.
  • Приложите копию ДДУ.
  • Проставьте текущую дату, Ф.И.О, подпись.

Необходимо сделать второй экземпляр документов, один из которых оставить себе.

Способы взыскания неустойки

Если застройщик нарушает сроки сдачи, дольщик может защищать свои права двумя способами:

  • Первый – взыскать неустойку за каждый день сдвига сдачи объекта. Сумма ее установлена законом.
  • Второй – расторгнуть договор, при этом согласие застройщика не требуется. Если пройдет два месяца после нарушения сроков, дольщик праве расторгать ДДУ в одностороннем порядке, направив уведомление.

Важно! Практика наших юристов по недвижимости показывает, что можно взыскать до восьмидесяти процентов от стоимости квартиры. Дольщик может сполна защитить свои права и возместить ущерб.

Как подать претензию?

При личном присутствии документ вручается официальному представителю – под роспись. По почте претензия отправляется заказным письмом (с извещением о получении). Курьерская служба доставляет документы оперативно, но при этом сотрудник должен проследить за проставлением отметки о вручении.

Важно! Не стоит игнорировать претензионный этап. Большинство застройщиков не идет навстречу дольщикам в этой ситуации. Однако это не означает, что в вашем случае претензия тоже не будет удовлетворена. Судебное взыскание может длиться до 6 месяцев, чего не скажешь о сроках рассмотрения претензии. При участии грамотных юристов, которые специализируются на взыскании неустойки по ДДУ, вероятность положительного исхода заметно увеличивается.

Взыскание компенсации через суд

Бывает, что компании отказывают в возмещении неустойки, ссылаясь на то, что незавершенное строительство и так требует расходов. В таком случае дольщик вправе обращаться за защитой прав в судебном порядке.

В исковом заявлении указываются аналогичные требования – о возмещении неустойки и компенсации морального ущерба. Важно соблюсти порядок процедуры, то есть дождаться ответа на претензию. По закону отведен месячный срок. Если ответ не получен, либо не устраивает заявителя, можно составлять иск в суд.

В заявлении обязательно надо указать застройщика-контрагента по договору, который является ответчиком. Истцом, соответственно, является потерпевшая сторона – участник договора долевого строительства.

Законодатель позаботился о том, чтобы освободить от уплаты госпошлины то лицо, которое выступает заявителем. Если неустойка равна 1 млн рублей, то государственная пошлина не оплачивается. Если сумма, то рассчитывается пошлина только на сумму сверх указанного 1 млн рублей.

Подача искового заявления о взыскании

Заявление следует написать по установленной форме. К нему прикладываются все необходимые документы. В ходе судебного заседания истец представляет доказательную базу, включая расчет неустойки. Ответчик вправе выставлять свои возражения непосредственно в процессе заседания.

Как показывает практика, застройщик просит суд, чтобы была применена ст. 333 Гражданского кодекса РФ. Положения ее указывают на то, что, если рассчитана несоразмерная неустойка, следует пропорционально снижать эту сумму.

Суд принимает решение, исходя из представленных доказательств, поэтому так важны аргументы в защиту нарушенных прав. Снижение размера неустойки до приемлемой суммы, казалось бы, невыгодно истцу. На самом деле, такой исход дела устраивает застройщика, вследствие чего бывает меньше проблем с взысканием.

В ходе заседания суд выслушивает мнение сторон. Истец вправе выступить по этому вопросу, разъяснить свою позицию относительно понесенных неустоек. В прессе нередко освещаются некоторые дела, связанные с задержкой с вводом в эксплуатацию. Поэтому можно взять за примеры реальные факты, когда физические и юридические лица несут неустойки.

Чек-лист для истца по взысканию неустойки по ДДУ

Шаг 1

Сначала надо проверить идентифицирующие данные на сайте ФНС России. Процедура бесплатная. Воспользуйтесь опцией: «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП». Это необходимо, чтобы корректно указать наименование застройщика. Важно получить такие сведения: ИНН, ОГРН (ОГРНИП) и название юрлица. Эти данные содержатся и в договоре ДУ.

Шаг 2

Теперь необходимо проверит, не признан ли застройщик банкротом. Если к нему применена одна процедура, неустойку можно истребовать через Арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве. В любом случае составьте заявление о включении объекта в реестр требований, чтобы передать его арбитражному управляющему.

Шаг 3

Через электронную систему надо проверить всех контрагентов. Также можно онлайн посетить системы ГАС РФ «Правосудие». Исходя из количества активных судебных процессов, можно заключить, есть ли шансы на возмещение неустойки.

Шаг 4

Используйте систему проверки задолженности. Сайт ФССП России позволяет узнать про наличие долгов у застройщика. Суммы задолженностей свыше 1 млн рублей, а также производства, которые длятся больше двух месяцев, понижают шансы на успех дела.

Шаг 5

На этом этапе следует оценить и взвесить все риски в случае возбуждения искового производства. При этом наличие долговой нагрузки у застройщика не служит препятствием. Важно составить грамотное исковое заявление. Прописать в нем требования:

  • о выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства;
  • о наложении штрафа за неудовлетворение требований потребителя;
  • о компенсации морального ущерба.

Согласно п. 2 ст. 17 Закона РФ № 2300-I, потребитель вправе выбрать инстанцию для подачи заявления по своему усмотрению. Место подачи иска определяется следующим образом:

  • по адресу организации (или месту проживания ИП);
  • по месту нахождения истца;
  • по месту исполнения договора ДУ.

Важно, при выборе инстанции, учитывать успешность правоприменительной практики. Дело считается выигрышным, если с ответчика взыскано не менее ½ требуемой суммы. При этом размер наложенного штрафа должен составлять менее 25% от суммы, которая присуждена истцу. Оптимальный срок слушания дела составляет три месяца.

Шаг 6

Когда судебное решение вступит в законную силу, следует запросить исполнительный лист. В соответствии со ст. 209, ст. 321 ГПК РФ решение приобретает юридическую силу в течение месяца. Суд общей юрисдикции подготавливает документ в течение 5 дней после того, как был вынесен вердикт. Получить готовый исполнительный лист можно в любое время, но, как правило, дольщики стараются не тянуть со сроками и укладываются в несколько недель.

Затем истец обращается в ФНС с запросом, чтобы выяснить, какие банковские счета застройщика являются действующими. При написании следует ссылаться на судебное решение. Информацию счетах должника не выдадут, если истец забудет предъявить подлинник исполнительного листа. Срок актуальности данного листа составляет три года с того момента, как судебный акт вступил в силу.

Налоговый орган обязан представить запрошенные данные в течение семи рабочих дней со дня подачи заявки. Далее следует составить заявление в письменном виде, в котором указать о наличии исполнительного листа. При этом надо обязательно указать личные банковские реквизиты. При отсутствии средств на счете застройщика, можно предъявить исполнительный лист в другой организации, либо обратиться в ФССП России. Комплект документов заявитель предъявляет в банк на исполнение. Срок взыскания средств составляет 5 рабочих дней.

Досудебное и судебное урегулирование вопроса, связанного с просрочкой ввода в эксплуатацию объекта, способствует своевременному возмещению неустойки. Дольщик вправе требовать выплаты неустойки, но с этой целью следует правильно обосновать претензию, а для суда – собрать весомые аргументы. Не рекомендуется затягивать процедуру взыскания. Если управляющая компания будет признана банкротом, взыскать средства будет еще сложнее, даже с помощью юриста.

Если вы понимаете, что застройщик нарушил сроки сдачи дома, а порядок действий вам неизвестен, позвоните юристам. Если у вас нет времени самостоятельно заниматься взысканием, закажите комплексные юридические услуги и платите после получения результата.

Вопрос — ответ

Получите бесплатный ответ на свой вопрос
Ответ придет по электронной почте и будет опубликован на сайте.
Для частной консультации свяжитесь с нами по телефону +7 843 212-20-12

Услуги
Отзывы клиентов
Аида
30 ноября 2021, 09:50
Спасибо за продажу!

Хочу выразить огромную благодарность риэлтору Алине!!! Наша семья никогда не пользовалась услугами риелтора по продаже квартиры. Ни капельки не пожалели, что обратились в вашу компанию и Алиночка помогла нам во всем разобраться! Мы были как за каменной стеной! Она все по полочкам разложила. Мы многого не понимали и переспрашивали ее, но она всегда была отзывчива и объясняла на простом языке что, как и для чего.

Видно, что она опытный специалист и знает много нюансов в этой сфере. К таким сотрудникам не страшно обращаться. Она у вас умница.

Благодарность от всей нашей семьи! 😇

Дмитрий
15 ноября 2021, 14:30
Отзыв на юриста Наталью Николаевну

Выражаю большую благодарность Наталье Николаевне за консультацию. Обратился в данную фирму с вопросом по разделу имущества. Соединили с данным специалистом, которая к удивлению проконсультировала подробно по телефону. Еще и бесплатно! Что большая редкость в наше время. Все грамотно и неторопливо, отвечая повторно на не понятые мною моменты.
Огромное спасибо. Всем советую данного специалиста!

Камалова Венера
21 октября 2021, 11:52
Благодарность Батурину Сергею!

Хочу выразить огромную благодарность специалисту по недвижимости Батурину Сергею Анатольевичу. С первого дня нашего знакомства Сергей расположил к себе своей тактичностью, грамотно поставленной работой, умением довести до клиента всех ключевых моментов по сделке купли продажи недвижимости. Учитывая нашу сегодняшнюю российскую бюрократию и разный контингент покупателей, Сергей во всех случаях блестяще вел беседу, умело разруливал моменты при встречах с потенциальными покупателями.

Очень довольна, что попала именно в вашу компанию и именно в руки Батурина Сергея. Спасибо Сергей за вашу выносливость, терпение и профессионализм в проведении сделки по продаже моей квартиры. Желаю процветания вашей компании, а вам лично больших успехов карьерного роста и удачи во всех начинаниях.

С уважением, Камалова Венера Р.

Остались вопросы?
Свяжитесь с нами
Альбина
Файзрахманова
Руководитель
отдела продаж
Видеозвонок Whatsapp